我国房地产企业融资现状及对策研究.doc

我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ625880526摘要房地产作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后，房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题，如进一步加剧了房地产渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。在这样的背景下，我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。本文提出了我国房地产企业在当前的经济形势下，融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。关键词：房地产企业；企业融资；创新融资我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ625880526目录摘要.I绪论.III1我国房地产企业融资现状.11.1我国房地产企业融资状况概述.11.1.1房地产企业资金的主要来源是银行贷款.11.1.2房地产企业融资渠道逐步走向多样化.21.1.3房地产信托业务活跃.21.2拓展房地产融资渠道的意义及前景.22我国房地产企业融资中存在的问题.42.1融资结构单一且间接融资比重过大.42.2对房地产融资的限制因素太多.42.3银行贷款方式及金融创新太少.53房地产企业融资问题原因的分析.63.1未能形成良好的融资体系.63.2金融市场不完善及法规滞后.63.3大多数房地产企业自身条件先天性不足.74以万科为例进行房地产企业融资分析.84.1万科融资现状.84.2以万科试水“曲线贷款”案例分析.84.3境外融资的新模式.105解决我国房地产企业融资问题的对策.115.1传统融资方式.115.1.1预售房款.115.1.2银行贷款.115.1.3合作开发.115.1.4股票融资.115.1.5债券融资.125.2创新融资方式.125.2.1通过吸引股权投资，扩充自有资金.125.2.2用房地产信托计划融资.125.2.3吸引海外资金.135.2.4担保公司.135.2.5房地产投资信托.135.2.6房地产资产证券化.14结论.15参考文献.16致谢.17我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ625880526绪论随着我国市场经济的展开与不断深人，企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一个难题。而房地产业作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求。从近两三年的发展趋势来看，国家对房地产业的调控力度逐年加大，从2003年6月中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的发布，到2004年4-5月份一系列紧缩政策的推出，国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，2008年，国家再度上调房贷利率。在这种情况下，房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行体系贷款，必然面临十分严峻的融资风险，给企业的持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言，积极转换思想，努力拓展融资渠道具有十分重要的意义。我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ6258805261我国房地产企业融资现状1.1我国房地产企业融资状况概述房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险，高产出。随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的。央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知的出台，最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。1.1.1房地产企业资金的主要来源是银行贷款2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元，比上年增长31.7%，其中国内贷款为0.27万亿元，占到位资金的18.9%，比上年增长5.8%，订金及预留款0.6万亿元，占到位资金的42.0%，比上年增长43.9%，企业自筹资金0.43亿元，占到位资金的30.1%，比上年增长38.8%，利用外资181亿元，比上年增长10.2%。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源与银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ6258805261.1.2房地产企业融资渠道逐步走向多样化房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。1.1.3房地产信托业务活跃2003年6月13日央行“121号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003年8月12日国务院出台的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号，简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。1.2拓展房地产融资渠道的意义及前景房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信货资本的依赖，努力拓宽融资梁道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的的多元化融资体系，传统融资方式和创新融资方式并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化等构建房地产业融资渠道多我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ625880526样化的体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度上和机制上给与足够的保障，不断健全规章制度和法律体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持，使我国房地产业走向一个新的高峰。我国房地产企业融资现状及对策研究各类论文代写QQ6258805262我国房地产企业融资中存在的问题房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。2.1融资结构单一且间接融资比重过大目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。2.2对房地产融资的限制因素太多对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道-银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经资金链受到打击。其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。