房地产企业财务风险的原因与防范.doc

各类论文代写QQ625880526I房地产企业财务风险的原因与防范摘要近几年来，我国房价一路攀升，直接刺激了我国的房地产市场，使其出现了供需两旺的现象。房价快速上涨给房地产企业带来高额收益的同时，房地产企业必然要承担政府政策与市场供求等方面变化带来的各种风险。进入2008年后，由于之前一系列政策的实施，我国的商品房的房价和成交量的走向开始扑朔迷离，房地产企业的财务危机开始初步暴露。房地产企业能否避开可能出现的危机并进入良好的发展轨道，关键在于其财务风险管理的意识和水平，因此，对房地产企业财务风险的原因与防范的研究具有重要的现实意义。本文正是在这样的背景下，对房地产企业财务风险的原因进行研究，并就各类原因提出了相应的对策，全文主要分为三个部分:第一部分对我国房地产企业财务状况的现状进行了分析，分析了我国房地产企业在政府一系列政策的调控下可能由于财务危机而面临着较大的财务风险这一现状；第二部分从不同方面分析了我国房地产企业出现各种财务风险的可能性；第三部分针对第二部分提出的不同原因导致的财务风险，提出相应的对策,以便使房地产企业能够根据自身特点，分析所面临的财务风险，对照所面临的风险，选择合适的风险防范措施，以更好的引导房地产企业规避财务风险。通过对本文的研究，笔者提出了房地产企业出现财务风险的各种原因，并对各种原因提出了相应的对策，以便房地产企业的决策层能够对照本企业的具体情况，对本企业的各种财务风险进行防范。关键词：房地产企业；财务管理；财务风险各类论文代写QQ625880526IIAbstractInrecentyears,Chinashousingpricesisrisingalltheway,whichdirectlystimulatesChinasrealestatemarketmakingitappearoversupplyinganddemanding.Rapidincreasinginpricesofrealestatecompaniesbringshighreceipts.Butatthesametime,realestateenterpriseswillinevitablyhavetobearwiththeriskswhicharebroughtbygovernmentpolicychangesandchangesofsupplyinganddemanding,andotheraspectsofthevariousrisks.Afterentering2008,duetoaseriesofpoliciescarryingout,Chinascommercialhousingpricesandtheamountofdealingbecomecomplicatedandconfusing,andthefinancialcrisisinrealestateenterprisesinitiallybegintoexposure.WhetherRealestatecompaniesmaybeabletoavoidthecrisisandgetintothesounddevelopmenttrack,liesinitsleveloffinancialriskmanagementandawareness.Therefore,studiesofthereasonsandpreventionsofthefinancialrisksintherealestatebusinesshaveimportantpracticalsignificance.Inthiscontext,thetextstudiesthecauseofthefinancialriskinrealestatecompaniesandpointsoutsomerelevantmeasures.Thefulltextisdividedintothreemainparts:thefirstpartanalysesChinasrealestatebusinessfinancialsituation,especiallyanalysesthesituationthattherealestatebusinessesunderthecontrolofaseriesofgovernmentpoliciesfacegreaterfinancialrisks；ThesecondpartfromdifferentaspectsanalysesthepossibilitiesthatChinasrealestateenterprisesmayhavefinancialrisks.Fromthedifferentcausesofthefinancialriskinthesecondpart,thethirdpartpointsoutcorrespondingcountermeasureswhichenablerealestatecompaniesanalysesthefinancialrisksaccordingtotheirowncharacteristics,chooseasuitableriskpreventionmeasures,whichbetterguidetherealestatebusinesstoavoidfinancialrisks.Basedonthisstudy,theauthorproposesvariousreasonsoffinancialrisksinrealestateenterprisesandputsforwardthecorrespondingcountermeasures,sothattherealestatebusinessdecision-makerscancontrolthespecificsituationoftheenterprisesandpreventthefinancialrisks.KeyWords:realestatebusiness；financialmanagement,financialrisk各类论文代写QQ625880526III目录引言.1一、房地产企业财务风险现状分析.2二、房地产企业财务风险原因分析.3（一）房地产企业自身特点导致的风险.41投资风险.42商品房积压风险.43应收房款风险.4（二）房地产企业所处的行业环境导致的财务风险.41无力偿还债务风险.42利率变动风险.53再筹资风险.54政策风险.5（三）我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险.61缺乏财务预算管理意识.62盲目举债加重成本负担.63成本管理不力影响财务控制.7三、房地产企业的财务风险防范对策.7（一）房地产企业自身特点导致的财务风险防范策略.71树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势.72充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验.83整合社会资源，正确选择开发的物业形态.84利用多样化投资或者合作投资分化风险.85通过项目保险转移风险.96加快预警系统的筹建与完善.97制定合适的应收账款政策.9(二)房地产企业所处的环境所导致的财务风险防范对策.91流动性和变现性风险的规避.92利率风险的规避.93再融资的风险的规避.10各类论文代写QQ625880526IV(三)我国房地产企业财务管理不完善导致的财务风险防范措施.111完善目标管理.112确定本建设项目的费用超支率.113将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊.114财务人员管理模式由垂直式向扁平式转变.115建立健全内部控制制度.12四、结束语.12参考文献.13致谢.14各类论文代写QQ6258805261引言从2007年下半年开始，受金融机构一年期存款基准利率不断上调等政策的引导，我国各大城市楼价在经历了大幅上涨后，年底楼市开始出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。2008年新房贷政策开始正式实施，再加上国内物价上涨的压力，政府实行了从紧货币政策。由于从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民开始对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。这无疑会让房地产行业承受相当大的资金压力。而近日赴港房企的IPO推迟则标志着国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄。在国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击下，中国很多房地产公司将会遇上前所未有的融资困境。而解决这个困境的根本出路在于提前分析房地产企业可能出现的财务危机并采取相应的防范措施，因此，现在对房地产企业财务危机的原因和防范措施进行研究具有重大的现实意义。国外对于房地产风险管理的研究只不过是近十多年的事情，大多着眼于风险衡量、风险决策和投资组合等领域，如Wurkzebach（1994）在ModemRealEstate一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到投资组合问题；GaylonGreer（1997）在InvestmentAnalysisForRealEstateDecisions一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。由于国外的风险投资管理研究都建立在一整套严格的数学分析、投资组合理论的基础上，同时辅以经济学中的相应概念和推演，略显繁琐和复杂。不适用于我国房地产企业进行风险管理决策。再加上我国又具有特殊的政治经济环境，因此其参考和借鉴意义不大。国内对房地产投资风险管理的研究只是近几年的事。如赵世强等(1995)在房地产开发风险管理一书中通过对房地产开发的特点分析，指出房地产开发具有巨大的风险，并提出运用模糊数学的理论，建立多级模糊综合评价数学模型；徐念榕(1997)在房地产投资风险分析法的研究一书中引入了蒙特卡洛分析法；但都未在实际中加以应用。郝丽萍等(2000)在蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用一书中运用蒙特卡洛法，以财务净现值为评价指标进行模拟分析，从而得到财务净现值得概率分布，该方法对项目风险大小进行了度量，具有一定的实际意义。周生路(2002)在投资决策支持系统开发设计研究一文中提出利用计算机信息管理和决策支持系统技术来解决房地产风险决策中大量数据分析运算的问题，为房地产风险分析方法研究提出了新的思路。上述研究大多是国外风险管理理论在我国的借鉴和运用，偏重于对风险管理的传统方法的介绍，并提出一些规范性的建议。并没有系统地对我国的房地产企业财务管理的原因与防范措施进行系统的分析归纳。本文系统地分析了我国房地产企业财务风险的成因和相应的的防范措施,共分为四大部分。第一部分阐述了我国房地产企业财务风险的现状；第二部分论述了房地产企业各类论文代写QQ6258805262财务风险的产生原因。分别从房地产企业自身特点导致的风险、房地产企业所处的行业环境导致的财务风险、我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险三个方面具体分析了我国房地产企业财务风险的成因；第三部分以第二部分为基础，提出来不同原因导致的房地产企业财务风险的相应防范措施,如:利用多样化投资或者合作投资分化风险；通过项目保险转移风险；制定合适的应收账款政策；合理规避再融资的风险；将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊等。本文采用规范性研究的方法，通过逻辑推理和分析,提出了房地产企业财务风险的防范措施。本文系统地分析了我国房地产财务风险的原因,并对其原因进行分类,使我国房地产财务风险的原因系统化,条理化。并在此基础上对照相应的原因提出了相应的防范措施,使房地产企业财务风险的原因与防范措施实现一一对应,对我国房地产企业更具有普遍的借鉴意义。一、房地产企业财务风险现状分析从1998年国家出台住房制度改革和住房分配货币化政策以来，房地产开发投资占GDP以及固定资产投资的比重逐步提高。从2004年开始，面对房地产行业发展过快过热，房价疯涨的势头，国家的宏观调控政策由积极引导变为合理引导，试图抑制房价的不合理增长，2004年房地产开发投资占固定资产投资的比率有所调整，与2003年相比下降了5.27%，2005年投资增长速度有所控制。到2006年上半年，据国家统计局公布的资料，全国完成房地产投资7695亿元，同比增长24.2%。商品住宅完成投资5318亿元，同经增长6.1%。商品房空置面积分类指数为99.56，比5月份上升5.25点，比上年同月回落4.06点。到6月末，全国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，空置商品房6715万平方米，增长14.1%（李新春等，2007）。2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。1、自2007年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。2、自2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。3、自2007年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。4、自2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。各类论文代写QQ62588052635、自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。6、12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。另外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”政策。如3月的2007年全国吸收外商投资工作指导性意见，明确提出“严格限制外商投资房地产”5月的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案；7月的国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知，又对外资公司结汇进行了严格限制；11月的外商投资产业指导目录(2007年修订)，则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制。2008年开始，之前一系列政策的调整开始初见效，2008年，几个主在城市的住宅房共成交量开始下降，据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据监测显示，2008年第一周天津商品住宅成交量大幅回落。北京，深圳等几个大城市的房价也在部分地区开始有所回落。由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，有的高达90，企业承受着巨大的财务风险。因此，存款基准利率的不断上调使房地产企业的融资开始困难，成交量的下降又使房地产企业的资金回收变慢，所以目前在受国内宏观调控政策的影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧的影响下，财务风险问题已成为很多房地产企业求生存、谋发展迫切需要解决的问题。据估计，我国房地产企业有一大部分处于生死存亡的边缘，“百日剧变”之说应运而生。二、房地产企业财务风险原因分析狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险（华小宁，2005）。广义的财务风险是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。狭义的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险。广义的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。国外学者对财务风险的理解是狭义财务风险含义，如:Ross,Westerfield,Jordan(1995)认为债务筹资会增加股东的风