论加强房地产企业融资管理.doc

各类论文代写QQ6258805261前言房地产企业作为国名经济支柱产业，对国民经济的发展起着与足轻重的作用。同时房地产也是一个典型的资金密集型产业，它开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵，使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且基于扩大再生产，因此充足的资金对房地产企业的发展至关重要。近年来，我国房地产金融发展迅猛，胆与发达国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。各类论文代写QQ6258805262摘要目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据所学知识以及查询的资料，对房地产企业融资的管理进行了初步分析。提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。本文通过对目前国内房地产市场融资的现状入手，分析其中存在的问题及原因。通过对现有融资方式的分析研究了解其中存在的问题，并寻求解决办法。最后对如何完善国内房地产企业融资管理给出了自己的认识。关键词：融资方式融资创新融资管理各类论文代写QQ6258805263第一章我国房地产企业融资的发展房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。1.1中国房地产业发展情况在国内，1949年以后我国的房地产金融市场几乎消失，有时虽然表现出金融市场的某些特征，但没有形成真正意义上的房地产金融市场。根据我国房地产资金的来源，金融机构的作用可将我国的房地产业地金融发展划分为以下三个阶段：1、住房资金管理阶段1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一管理，银行好像国家的大出纳，已经失去了金融机构的作用。2、房改金阶段这个时期的特点是：（1）房改贷款为主。这使得贷款资金主要是为房改服务，到90年代仍保持很高的比例：如1994年建设银行吸收各类房地产资金1146亿元，房改资金约为60%在贷款方面；1994年底发放各种房地产贷款911亿元，房改贷款约占50%。（2）信贷大发展：1991年上海学习外国经验建立基金会，开创了房地产开发建设、消费贷款融资新途径。1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金作为房改措施的重中之重。3、房地产金融阶段90年代以后，房地产金融市场得到了发展。很多银行推出“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁发的房地产抵押贷款暂行办法以及建设银行总行在1992年9月颁布职工住房抵押贷款暂行办法是房地产金融各类论文代写QQ6258805264的萌芽。4、房价走高，国家调控阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格持续上扬，一些地区出现了投机炒房现象，上海的房价超过北京房价，位居全国第一。国家出台了多项房地产行业的调控政策，包括土地和金融政策，这些政策对开发商的资金实力造成了比较大的压力，行业开始洗牌，实力比较小的开发商陆续退出行业，同时对于大开发商来说，也开始出现融资难的问题。各类论文代写QQ6258805265第二章我国房地产企业融资存在的问题及原因分析2.1我国房地产企业融资面临的主要问题自2000年至2006年期间，我国房地产资金来源比较单一，主要有银行贷款、债券、外债、自筹资金和其他资金。由于2003年中国人民银行“121号文”和国务院“18号文”的出台，使得资金供给出现不足，许多房地产开发企业面临着资金链条断裂的困境。为了谋求出路，房地产开发企业不断再造自己的融资平台，导致从2004年开始，房地产资金来源发生了重大变化银行贷款比重有了明显的下降，之后一直维持在20%以下，而非贷款类资金来源增长迅速，利用外资、自筹资金和其他资金比重相应提高。此外，其他资金来源是我国房地产开发企业资金来源中所占比重最高的，它包含股权融资、房地产信托投资基金等方式，由此可以看出，我国房地产开发企业已经开始尝试拓展融资渠道、利用多种融资方式，但是其比重仅仅维持在50%以下，说明真正融资多元化的格式还未形成。（具体见表2-1）表2-1全国房地产开发企业（单位）资金来源(2000-2006)(单位：亿元)年份2000200120022003200420052006本年资金来源总计绝对值5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55比重（%）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00银行贷款绝对值1385.081692.202220.343138.273158.413918.085356.98比重（%）23.0921.9922.7723.7818.4018.3119.74债券绝对值3.480.342.240.550.19-比重（%）0.060.000.020.000.00-利用外资绝对值168.70135.70157.23170.00228.20257.81400.15比重（%）2.811.761.611.291.331.201.47自筹资金绝对值1614.212183.962738.453770.695207.567000.398597.09比重（%）26.9128.3828.0928.5730.3332.7231.68其他资金来源绝对值2819.293670.564619.906106.058562.5910221.5612781.33比重（%）47.0147.6947.3846.2749.8747.7747.11数据来源：国家统计局，2007中国统计年鉴，2007年当前我国房地产企业融资过程中所面临的主要问题具体表现在以下几个方面：各类论文代写QQ62588052662.1.1融资规模不断扩大房地产是国民经济的支柱行业，是市场经济不可或缺的重要组成部分，自从1997年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道，融资总额急剧增加，融资规模也随之不断扩大，尽管国家实行银根紧缩的货币政策，但是房地产开发资金仍有较大幅度增长，从2006年房地产开发资金已达27135亿元，是2000年的4.5倍。图2-12000-2006年我国房地产开发资金情况表2-2我国房地产开发企业（单位）资金增长率（2000-2006年）2000200120022003200420052006资金来源总计（亿元）5997.637696.399749.9513196.9217168.7721397.8427135.55资金增长率（%）0.0028.3226.6835.3530.1024.6326.81各类论文代写QQ6258805267图2-22000-2006年我国房地产开发资金增长率情况从图2-1、图2-2和表2-2可以看出，2000-2006年我国房地产开发资金从5997.63亿元增长到了27135.55亿元，增长率一直维持在30%左右，2003年增长到达了35%，说明我国房地产业融资规模呈现逐年不断扩大的趋势。2.1.2融资方式单一我国的房地产开发企业资金来源主要是银行贷款，房地产开发对银行过分依赖。从图2-1可以看出，房地产开发企业资金约30%-35%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款，再加上一半以上的购房者依赖个人住房抵押贷款，估计至少60%以上的房地产投资都源自银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。此外，在2000-2006年这段时间，我国房地产开发中利用外资不断走低，不仅外商直接投资的规模在不断缩小，而且对外融资的数额也在逐步下降。2.1.3债券融资所占比重小房地产债券与一般债券相比，收益较高；与股票相比，可以按时收回本金和利息，安全性较高，流动性较强，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但目前我国房地产债券发展才处于初始阶段，国家对发行企业限制较严，只