第四章 房地产经营.ppt

第四章房地产经营第一节房地产经营概述第二节城市地产经营第三节房产经营第四节房地产经营中的市场营销策略第一节房地产经营概述一、房地产经营的含义所谓经营，即筹划、谋划之道，是指经济活动中的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动的目标，计划方针和实现目标的战略、策略、经营时机等方面的内容。房地产经营就是要确定房地产经济活动的目标和实现目标的战略、策略，以最小的投入获取最佳的效益。从房地产经营的内涵来看它有广义和狭义之分。狭义的房地产经营，是指房地产业流通环节的业务，即主要通过城市土地的出让、转让和房屋的出售、出租等形式，把房地产的产权或使用权转移给业主或使用者。而广义的房地产经营则是指房地产经营者对房屋的投资、开发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及土地使用权的出让、转让等经济活动，它几乎囊括了房地产业所有企事业单位的经济活动。因此，本章阐述的房地产经营仅限于房地产的买卖和租赁活动，即房产经营和城市地产经营。二、房地产经营与管理的关系(一)房地产经营管理房地产经营管理，一般是指房地产开发建设即生产与出租、出售的经营管理。科学地预测、决策并合理地组织、协调和控制房地产生产和流通过程的各项经济活动，就是房地产经营管理。对于房地产企业来说，其经营管理的重点有两个：一是房地产商品开发之前与开发过程中的决策；二是开发后房地产商品的价值实现。(二)经营与管理的关系房地产经营：在房地产企业的经济活动中，根据企业内部和外部的条件，确定房地产开发建设与出售、出租活动的方向、目标和规模。房地产管理：在房地产企业的开发建设、房屋修缮、出售出租经营过程中，按照自然规律和经济规律的要求，进行组织、指挥、监督、控制、协调。在现实生活中，经营和管理往往是交织在一起的，两者不能截然分开，只是各自的侧重点不一样，即经营研究的是预测、对策和决策问题；而管理研究的是房地产开发建设与房屋出售、出租的安排、调控和执行问题。前者解决企业发展的方向问题，后者解决企业在经营过程中的效益问题。经营的问题多是目标性、决策性的；管理的问题多是方法性、执行性的。两者相辅相成。三、房地产经营决策（一）房地产企业经营决策的内容主要有：(1)经营战略和方针政策决策。(2)经营日标与计划决策。(3)项目决策。(4)投资决策。(5)价格与成本决策。(6)市场销售决策。(7)财务决策。(8)经营组织和人事决策。(9)工程项目招投标决策。