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对房地产开发经营企业评估体会.pdf

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对房地产开发经营企业评估体会.pdf

房地产开发企业整体资产评估实务解析李启全上海东洲资产评估有限公司[email protected]上海市延安西路889号太平洋中心19楼邮编:200050摘要:房地产开发企业资产总量大、生产周期长、状况比较复杂,给评估清查工作带来许多困难,潜伏的评估风险也较大。本文仅从项目经理的角度,谈谈房地产开发企业整体评估如何尽责调查?现场清查要收集哪些资料?哪些科目需要特别关注?以及评估中要瞻前顾后的要点。关键词:收集资料多访谈对象广清查要有深度关注与存货相关科目评估要瞻前顾后房地产开发企业具有资金需求量大,产品生产周期长,投资关系复杂,融资、参建、转手承接等多样形式的特点。加上前几年房地产业不景气、不规范,近二年房地产市场突然疯狂,造成某些房地产开发企业资产状况比较混乱,给评估清查工作带来许多困难,潜伏的评估风险也较大。本文着重就房地产开发企业清查、评估中怎样做到资产不重、不漏,结合各科目的特点,从项目经理的角度谈谈要关注的要点:一、收集的资料繁杂特殊房地产开发企业有其特殊性,除收集共性的资料外,其还要根据项目开发程度不同相应收集较多的资料:建设用地规划批准书和许可证,土地出让合同,建设工程规划许可证,建设项目可行性研究报告,初步设计(注意其:经济技术指标,市政配套实施方法、内容及包干方式,投资估算及资金措施,财务评估分析),建设工程施工合同(注意:工程预付款、工程款(进度款)支付、材料设备供应等条款,是闭口合同还是开口合同,若是有参建项目还应收集参建合同),工程项目实施工期进度表,工程资金付款进度表,商品房预售许可证,房地产权证(大产证),销售价目清册(一房一价),财务上客户销售款预收一览表等等。项目经理只有全面阅读和研究过上述资料,才能对委估资产整体把握,并关注风险所在,为正确评估作价打下基础。二、企业访谈的对象较广泛除了向财务人员、企业领导访问调查外,还要对建设工程项目负责人、工程资金调度人、销售负责人进行访问调查,将从各方取得的信息相互印证,才能了解真实情况,做到委估资产不重、不漏。如:要掌握基准日的工程形象进度,你必须到建设项目负责人处(或工程监理)了解,取得“项目实施进度表”;你要了解基准日时工程进度款支付情况,必须向负责工程资金调度人调查各类合同的应付未付款明细,并与财务核对,哪几笔财务已入帐,哪几笔财务未记帐?这才能避免只按形

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