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房地产行业2010年半年报财务指标分析.pdf

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房地产行业2010年半年报财务指标分析.pdf

敬请阅读末页的免责条款研究报告|行业点评报告金融|房地产推荐(维持)房地产行业2010年半年报财务指标分析2010年9月3日上证指数2656行业规模占比股票家数(只)11872总市值(亿元)887440流通市值(亿元)715251行业指数1M6M12M绝对表现1230937相对表现207014230201001020304050SEP/09DEC/09APR/10AUG/10房地产沪深300相关报告1、房地产行业半年报前瞻2010/07/05房地产行业上市公司的2010年中报披露已经全部结束,很多投资者都关心整个行业的财务数据有没有发生根本变化,对此我们特地撰写了房地产行业的半年报财务分析,供投资者参考。财务相对指标有指导意义,绝对指标仅供参考我们认为房地产行业的绝对指标,比如资金、预收账款等,对实际的投资参考意义不大;而相对指标,比如现金总资产比率、预收账款总资产比率、存货总资产比率等可以反映公司的资产增长相对公司规模的一个相对变化,可以更加好的反映公司未来的发展趋势;房地产行业平均财务情况较好本文选取了WIND中证监会类房地产开发行业分类中所有的110家上市公司作为分析,我们认为房地产板块整体而言货币资金较为充裕,预收账款保障性也较高;目前地产公司平均存货比率比2007年有所上升,未来供应相对充足,不会出现短缺。只要行业不会出现大拐点,那么我们认为房地产行业存货保持在资产的50以上、权益的15倍以上是比较合理的;行业短期内不太会出现企业破产情况,但目前净负债率已经有所上升,需要引起我们的重视;我司覆盖的33家重点公司财务情况明显优于行业平均水平我司覆盖的33家重点地产公司资金使用效率较高,预收账款保障性明显高于行业水平;存货水平高于行业,未来供应十分充足;短期内基本不会出现破产风险,但由于重点公司杠杠化程度普遍较高,加上再融资受限,导致净负债率高于行业平均水平,需要我们持续关注;投资建议房地产板块经历了前期的较大幅度上涨后,目前估值已经相对合理。建议投资者关注商业地产类股票(如中国国贸)的投资机会。维持行业推荐的投资评级。贾祖国01057601862JIAZGCMSCHINACOMCNS1090205070135研究助理洪俊骅02168407139HONGJHCMSCHINACOMCN行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE21、行业整体数据绝对指标我们认为行业的绝对财务指标可以在一定程度上反映行业财务情况,但该数据没有考虑数据相对资产(或者权益)的变动情况,所以只能在一定程度上可以作为投资者的参考。本文选取了WIND中证监会类房地产开发行业分类中所有的110家上市公司的平均指标来分析,我们并没有对经济效益较差的公司做剔除处理,主要是为了保持数据的整体合理性、可研性。图1货币资金单位亿元图2预收账款(单位亿元)492751898170517271654000500100015002000200620072008200910年一季度10年二季度货币资金5228508411705185120980005001000150020002500200620072008200910年一季度10年二季度预收账款资料来源WIND、招商证券研究发展中心从行业整体绝对指标来看,2010年半年度行业的货币资金在一季度上升之后有所下降,目前的平均水平164亿元略低于2009年底的水平,但仍然大幅度高于2007年和2008年的平均水平。行业的预收账款呈现逐年上升的水平,截止目前的平均余额为2098亿元,一方面显示出了房价仍然在整体上涨,另外一方面也显示出了销售依然相对乐观。这个指标可以和后文的相对指标相互比较。我们没有列举资产负债率等数据,主要是由于部分公司数据导致整个行业数据失真。相对指标我们认为相对指标可以更加有效的反映行业的整体运营情况,相对指标考虑了资金、预收账款等相对资产或者权益的变化,客观的反映了公司的资产质量。资金及预收账款情况图3现金占总资产比率图4预收账款占总资产比率11141318171605101520200620072008200910年一季度10年2季度现金总资产比率1011111414150246810121416200620072008200910年一季度10年二季度预收账款占总资产比率资料来源WIND、招商证券研究发展中心行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE3从行业整体数据来看,现金占总资产的比例最近两个季度有所下降,从年初的18降到了16,但仍然高于2007年、2008年的013与014。显示目前行业上市公司现金仍然较为宽裕。预收账款占总资产比率最近一个季度其实是在上升,目前达到了15。高于2009年底的14,也远远高于2007年、2008年的11。结论目前地产行业总体而言现金情况良好,预收账款保障性也较高。存货情况图5存货总资产比率图6存货净资产比率3941525252530102030405060200620072008200910年一季度10年二季度存货总资产比率134128156161169181050100150200200620072008200910年一季度10年二季度存货净资产比率资料来源WIND、招商证券研究发展中心从行业看,存货总资产比率在最近一个季度上升了1个百分点,达到53,该比率已经连续两年没有发生变化;而存货净资产比率最近几年实质上是在上升。该数据表明地产公司存货比率比2007年有所上升,也可以看出未来供应还是相对充足的,不会出现短缺。只要行业不会出现大拐点,那么我们认为房地产行业存货保持在资产的50以上、权益的15倍以上是比较合理的。财务安全性图7货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率图8净负债率099155138339386333000100200300400500200620072008200910年一季度10年二季度货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率652713315213550050100150200620072008200910年一季度10年二季度净负债率资料来源WIND、招商证券研究发展中心货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率来看,目前的数据从一季度的高点有所下滑,接近2009年底的水平,但远远高于2007年与2008年的水平,可以看出短期内行业公司无法偿还短期贷款的风险很低。从净负债率(剔除预收账款)上看,地产行业的上市公司净负债率有所提高,已经从2009年的15转正变为35,我们的理解是地产公司的再融资全面收紧,无法获得权益性融资导致行业净负债率有所上升,目前该数值比起2008年的133还有很大差距,行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE4但如果继续上升,理该引起我们的警惕。2、招商证券覆盖重点公司数据分析绝对指标样本为招商证券重点覆盖的33家上市公司的平均数据,我们剔除了龙元建设以及世联地产两家上市公司,前者是因为没有完成转型,目前还是建筑类公司,而后者是轻资产的服务类公司,不具有地产公司的一般财务属性。图9货币资金单位亿元图10预收账款(单位亿元)8831617208638603797365200010002000300040005000200620072008200910年一季度10年二季度货币资金1145205720874702512657500001000200030004000500060007000200620072008200910年一季度10年二季度预收账款资料来源WIND、招商证券研究发展中心从重点公司的绝对指标来看,2010年半年度行业的货币资金在一季度上升之后有所下降,目前的均值为3652亿元,低于2009年底水平,但仍然大幅度高于2007年和2008年的水平。预收账款呈现逐年上升的水平,目前的均值为575亿元。一方面显示出了房价仍然在整体上涨,另外一方面也显示出了销售依然相对乐观,重点公司的销售情况优于行业平均水平。这个指标可以和后文的相对指标相互比较。总的来说,重点公司上述两个指标都与行业的整体情况相似。但优质公司的资金以及预收账款的绝对水平显然都高于行业的平均水平。相对指标我们认为相对指标可以更加有效率的反映行业的整体运营情况,相对指标考虑了资金、预收账款等相对资产或者权益的变化,客观的反映了公司的资产质量。资金及预收账款情况图11现金占总资产比率图12预收账款占总资产比率10141216151405101520200620072008200910年一季度10年二季度现金总资产比率1413101921210510152025200620072008200910年一季度10年二季度预收账款占总资产比率资料来源WIND、招商证券研究发展中心从我们覆盖的重点公司的数据来看,现金占总资产的比例最近两个季度有所下降,从年行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE5初的16降到了14,目前达到2007年的水平。和行业平均水平比较,大概低了2个百分点。显示目前行业上市公司现金相对行业平均水平来说要略显紧张,但另外一方面也说明重点公司的资金使用效率较高。预收账款占总资产比率最近一个季度没有发生变化,目前达到了21,高于行业公司6个百分点,和往期比较,高于2009年底的19,也远远高于2007年、2008年的水平。结论目前地产重点公司总体而言现金情况仍然较好,资金使用效率较高,预收账款保障性显著高于行业平均水平。存货情况图13存货总资产比率图14存货净资产比率454151575759010203040506070200620072008200910年一季度10年二季度存货总资产比率181150187216231255050100150200250300200620072008200910年一季度10年二季度存货净资产比率资料来源WIND、招商证券研究发展中心从我们覆盖的重点公司看,存货总资产比率在近一季度上升了2个百分点,达到59,该比率已经1年没有发生变化;而存货净资产比率最近几年实质上是在上升,重点公司255的数字远远大于行业平均的181。这表明重点地产公司目前存货比率比2007、2008年有所上升,未来供应还是相对充足的,不会出现短缺。而且重点公司的存货要远远大于行业的平均水平,只要行业不会出现大拐点,那么重点公司存货保持在资产的55以上、权益的2倍以上是比较合理的。财务安全性图15货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率图16净负债率107105173540454464000100200300400500600200620072008200910年一季度10年二季度货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率0834191405966000020040060080100200620072008200910年一季度10年二季度净负债率资料来源WIND、招商证券研究发展中心从重点公司的货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率来看,目前的数据从2009年底的高点有所下滑,但在二季度有所反弹,目前的均值464仍然远远高于2007年与2008年的水平,可以看出短期内行业重点公司无法偿还短期贷款的风险基本为零。从净负债率(剔除预收账款)上看,地产行业的上市公司净负债率有所提高,已经从行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE62009年的40上升到66,高于行业的平均水平。我们的理解是地产公司的再融资全面收紧,无法获得权益性融资导致净负债率有所上升;另外重点公司的杠杆使用情况要明显优于行业平均水平,这也导致净资产率要高于行业水平;目前该数值比起2008年的91还有很大差距,但如果继续上升,也理该引起我们的警惕。表1招商证券重点覆盖33家公司近期相对财务指标现金总资产比率存货总资产比率存货净资产比率预收账款占总资产比率货币资金与短期借款一年内到期长期借款比率净负债率证券简称20092010年一季报2010年半年报20092010年年一季报2010年半年报20092010年年一季报2010年半年报20092010年年一季报2010年半年报20092010年年一季报2010年半年报20092010年年一季报2010年半年报万科A17121265706919821823023252826714114282529招商地产2017206467651661691692020163552853377812金融街3131214446591161261687893222181559233中天城投2120246459533223243349823296215294221198171亿城股份2614286277671582131962529261396152249449苏宁环球91916806776241233244322730106332174543741福星股份610143936429310210010129109105204707761中南建设1111145049512162172313029281381171551286963荣盛发展1489626462220236245292828212148128727287滨江集团911357585125826726238413635324171137248115中国国贸222000000000074079055656668保利地产1713106774782232963353332325887121浙江广厦12996460652832612342831241220970309080100冠城大通211111576366301304345404346365760建发股份797504648235248245131818040079083123121120格力地产2116156270752032853938111622472506964457新湖中宝2631294644431521601591516191717鲁商置业1198687784713851996263132115102090250170135天津松江1289697278572650794121718074050065614232247华业地产1825166561632102111882024231231902051695562北京城建13139565465173177234213035485297071101116华发股份172119645873204210256232733167628325482816首开股份364133484554163162194161414277436344451643金地集团171616737376241224253221518636166华丽家族211512636868160176187024518637033144897689浦东金桥13144202019414142161919076081021181642信达地产16138535862115134139181921113230京投银泰222515524758168177206213127132105672440凤凰股份5238987912222282562931300498768苏州高新191212626865246246251172119081057058767988上实发展151518656565312302359141110109133195120119103世茂股份121412595543135128106121091043140张江高科252023232528535671110156123108123442平均161514575759216231255192121540454464405966资料来源WIND、招商证券研究发展中心图17房地产行业历史PEBAND图18房地产行业历史PBBAND20X30X38X50X65X0200040006000800010000120001400016000JAN/07SEP/07MAY/08JAN/09SEP/09MAY/1020X30X40X50X60X020004000600080001000012000JAN/07SEP/07MAY/08JAN/09SEP/09MAY/10资料来源WIND、招商证券研究发展中心行业研究敬请阅读末页的免责条款PAGE7表2房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况元,亿元,万平总市值每股净资产土地储备股价RNAV10EPS11EPS10年PE11年PE评级服务类世联地产8162500375110113337142820审慎推荐A商业地产中国国贸127724311101268141001705874592186强烈推荐A开发加持有金融街2134151670516100580741216953强烈推荐A世茂股份152885851306229008010416331256强烈推荐A张江高科15038366362971136506006816181428审慎推荐A浦东金桥926036291997130004605221671917审慎推荐A开发类冠城大通739225421510051130102159985632强烈推荐A华业地产452133712270110600500801402876强烈推荐A荣盛发展165722861144115698006509817781180强烈推荐A格力地产5262274199911106005707315981248强烈推荐A首开股份188678729691641214012115013561094强烈推荐A金地集团29333359148065674605206312621041强烈推荐A鲁商置业78080682747808830630921238848强烈推荐A福星股份6965622315981119006408915331102强烈推荐A苏宁环球153241811451900118006009015001000强烈推荐A招商地产32508100010511893284012116015641183审慎推荐A万科A9422936285789006007414281158审慎推荐A保利地产541305762966118312950971251220946审慎推荐A北京城建94615071861064183008509912521075审慎推荐B华发股份93966476331150173009610811981065审慎推荐A天津松江6978113283111478203808129321375审慎推荐A新湖中宝2568812676350662003604914061033审慎推荐A龙元建设5013500105805008021161323审慎推荐A浙江广厦466423921953551004304812441115审慎推荐A滨江集团146962653291087127007909713761121审慎推荐A信达地产1057834846569482104505015421388审慎推荐A苏州高新540429926361362004504913621251审慎推荐A华丽家族642821286121977009611812701033审慎推荐A亿城股份53342881855376370480601119895审慎推荐A建发股份1638022854573265305506813311076审慎推荐A中南建设112933611027967139007908712241111审慎推荐A中天城投920714810271008112405909817081029审慎推荐A上实发展10162223938115103404427592132审慎推荐A凤凰股份48141641254665047302904822411354审慎推荐A京投银泰498521262867344003405419791246审慎推荐A注明公司每股净资产和EPS等数据会根据公司股票调整以及最新研究报告预测数进行不定期修正资料来源招商证券研发中心

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