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XX大型购物中心物业部管理实务手册【非常好的一份专业资料,有很好的参考价值】 .pdf

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XX大型购物中心物业部管理实务手册【非常好的一份专业资料,有很好的参考价值】 .pdf

1XX大型购物中心物业部管理实务手册2目录一、物业部组织架构与人员结构................................................................................5二、部门职责................................................................................................................6三、物业部各岗位职责................................................................................................71、物业部经理职责.............................................................................................72、运行督办经理职责.....................................................................................73、楼宇管理经理职责.........................................................................................74、强电主管职责.................................................................................................85、给排水、空调主管职责.................................................................................86、弱电主管职责.................................................................................................97、电梯主管职责.................................................................................................98、楼宇维修主管职责.........................................................................................99、文员职责.......................................................................................................1010、维修电工领班职责.......................................................................................1011、管、钳工领班职责.......................................................................................1112、维修管钳工职责(实行考核上岗制度)...................................................1113、维修电工职责(实行考核上岗制度).......................................................1214、楼面维修工职责。(实行考核上岗制度)...............................................1215、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度)...............................................1216、物业部采购员职责。(实行考核上岗制度)...........................................13四、物业部主要工作内容、程序及制度..................................................................14(一)维修领班日常工作程序...........................................................................14(二)维修电工日常工作内容及注意事项.......................................................14(三)弱电各系统工作程序...............................................................................15(四)维修管、钳工日常工作内容及注意事项...............................................16(五)楼面维修工日常工作内容及注意事项...................................................17(六)电梯维修工日常工作内容及注意事项...................................................17(七)设备三级保养制度...................................................................................17(八)设备检修管理制度...................................................................................18(九)设备巡检管理制度...................................................................................19(十)设备封存、启用管理制度.......................................................................20(十一)工具借、领管理制度...........................................................................20(十二)楼面及其它部门设施维修程序...........................................................22(十三)向财务部提供扣款数据要求...............................................................23(十四)电梯科规章制度及操作规程...............................................................23(十五)空调给排水科规章制度及操作规程...................................................36(十七)强电科规章制度及操作规程...............................................................51(十八)、关于收缴水、电费的管理规定(试行).......................................60(十九)关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定...............................61五、物业部与相关部门间的关系..............................................................................633一、物业部组织架构与人员结构一、物业部组织架构与人员结构一、物业部组织架构与人员结构一、物业部组织架构与人员结构物业部经理文员督办经理空排科主管电梯科主管维修科主管设备科主管强电科主管弱电科主管维修班运行班空空楼楼设设运设楼化电电电管临材采仓设维楼楼运运费调调面面备备行备面验扶扶扶时料购库备修层修行行用设设给给给给班层运室梯梯梯理工审员保管班维保班值管备备水水水水长运行运维维核管理长修养长班理维维维维维维行行保保员员员电电电员修修修修修修工班工工工工班班班长长长长楼监消广宇控防播自报系系控警统统第4页共63页二、部门职责二、部门职责二、部门职责二、部门职责1、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作,为购物中心的经营提供基本保证。2、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作,使之保持良好的工作性能技术状况。3、根据经营布局要求及设备技术状况,对设备设施进行合理调整改迁,使公司物业得到升值。4、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。5、组织部门员工进行物业管理培训,提高员工综合素质。第5页共63页三、物业部各岗位职责三、物业部各岗位职责三、物业部各岗位职责三、物业部各岗位职责1、物业部经理职责1、物业部经理职责1、物业部经理职责1、物业部经理职责⑴负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作,使之保持良好的工作性能状况⑵组织制定相应工作管理办法、工作程序制度,编制、审核物业部年度、月度计划⑶合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作,每月向安全运营部提交物业部工作分析报告⑷检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度,了解部门员工思想状况,对不良倾向及时纠正。⑸负责组织各项专业培训,提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核,并与工资挂钩。⑹全面负责购物中心物业部的技术管理工作,督促各专业工程师尽职尽责,以确保配电、空调、给排水、弱电、电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。⑺负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。2、运行督办经理职责2、运行督办经理职责2、运行督办经理职责2、运行督办经理职责⑴积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况①检查设备运行状态,发现问题及时处理。②检查下层岗位纪律的工作态度,发现不良现象立即纠正。③检查运行、维修记录,掌握能耗情况,做好节能工作,并制定具体措施。⑵每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表,广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。⑶各项培训工作。3、楼宇管理经理职责3、楼宇管理经理职责3、楼宇管理经理职责3、楼宇管理经理职责⑴、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。⑵、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。⑶、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。①针对购物中心的自身特点,做出适合的布局方案②确保购物中心的装修档次,对专柜所用材料、颜色、尺寸进行控制③为新招专柜出具平面尺寸图,并利用专业特点协助客户设计及改造设施⑷对购物中心所用装饰工程跟进、协调、使之按计划进度进行,并保证工程的质量。①负责对购物中心设施维修和改进提供方案第6页共63页②根据确定的设计方案按要求组织实施到位4、强电主管职责4、强电主管职责4、强电主管职责4、强电主管职责(1)在物业部经理领导下①主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作,确保楼面配电柜,照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。②负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。(2)每天检查工程现场和设备状况①检查设备运行状况,发现问题及时处理。②检查下层岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正,并如实记入考核成绩。②审查运行记录,掌握能耗状况,做好节能工作,做好记录.(3)每月负责广场各大客户的用电量报表,在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量,发现差异要分析原因,及时采取措施纠正。(4)制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规程,监督和检查各班组合理使用电气设备,定期维护电气设备的情况,并记录归档。(5)每月负责商场客户,除公司应配照明外的电费管理收取工作。(6)负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作,完善技术资料。(7)掌握科技发展新动态,适时应用新技术。(8)负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。5、给排水、空调主管职责5、给排水、空调主管职责5、给排水、空调主管职责5、给排水、空调主管职责(1)在物业部经理的领导下①主管楼面卫生间给排水设施的维修、保养和楼面空气处理机的按时开关工作。②负责物业部所属空调设备,室外给排水设备、泵房设备的运行,维修等全面工作。(2)每天检查工程现场和设备状况①检查设备运行状况,发现问题及时处理。②检查下层岗位纪律和工作态度,发现不良现象立即纠正。③审查运行记录,掌握能耗状况,做好节能工作,做好记录.(3)每月负责与强电主管配合核算空调用电量。(4)对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核,每月分析报表。(5)负责空调系统技术资料的收集、整理工作,完善技术资料。(6)负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。第7页共63页6、弱电主管职责6、弱电主管职责6、弱电主管职责6、弱电主管职责(1)在物业部经理的领导下①主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、楼宇自控系统设备、线路的全面工作。②负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。(2)每天检查工程现场和设备状况①检查设备运行状态,发现问题及时处理。②审查运行、维修记录。③负责对消防系统等设备运行,维修的工作,每月分析报表。④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。⑤负责楼宇自控装置的正常运行。7、电梯主管职责7、电梯主管职责7、电梯主管职责7、电梯主管职责(1)在物业部经理的领导下①负责监视分析购物中心电梯(28部扶梯,5台直升梯)的运行情况,保证各种设备在规定的参数下运行,发现异常应立即安排维修人员处理,并立即向上级报告,并做好记录。②负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保,使电梯保值。③积极参加各种培训,对发生事故的隐患进行分析,查找原因、制定措施。④负责电梯设备运行、维修工作,每月分析报表。8、楼宇维修主管职责8、楼宇维修主管职责8、楼宇维修主管职责8、楼宇维修主管职责(1)在楼宇主管经理指导下,负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作,以保证完美的经营环境。(2)协助、配合其它工种(电工、钳工、水工)的维修保养工作。(3)根据维修保养计划,具体负责完成本工种的计划任务,安排常规的巡查、维修、保养工作,解决协调实施过程中所出现的各类问题。对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理,保证完好率在98%以上。(4)严格执行各项制度、规范、程序,了解下属员工思想状况,严格管理,及时纠正不良倾向。对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收,每月向维修主管提交楼面维修工作报告。(5)负责所属维修设备及公用工具的保管。

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