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XX广场楼盘项目营销策划报告【非常经典,打灯笼都找不到的好资料】 .doc

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XX广场楼盘项目营销策划报告【非常经典,打灯笼都找不到的好资料】 .doc

XX广场楼盘项目营销策划报告目录前言....................................................................................................................................6第一章项目分析......................................................................................................................71、项目概况..........................................................................................................................71.1项目基本经济技术指标...........................................................................................71.2项目自身分析...........................................................................................................71.3户面比统计...............................................................................................................81.4周边配套...................................................................................................................82、项目SWOT分析.............................................................................................................92.1优势Strengh分析及因素分解.............................................................................92.2劣势Weakness.......................................................................................................112.3机会Opportunity...............................................................................................122.4威胁Threat.........................................................................................................132.5项目核心价值.........................................................................................................14第二章项目定位..................................................................................................................151、关键词............................................................................................................................152、定位策略的把握............................................................................................................162.1定位的基准原则.....................................................................................................162.2定位的逻辑结构.....................................................................................................173、核心问题的提出............................................................................................................194、项目定位推导分析........................................................................................................204.1定位推导思路.........................................................................................................204.2SWOT矩阵与CCTI交互分析............................................................................284.3市场空白点与机会点分析.....................................................................................295、项目定位(方案一)....................................................................................................315.1客户定位.................................................................................................................315.2物业档次.................................................................................................................355.3形象定位..................................................................................................................375.4文化定位..................................................................................................................405.5案名推介.................................................................................................................436、产品核心竞争能力分析................................................................................................476.1自身素质..................................................................................................................476.2卖点营造.................................................................................................................486.3项目附加值分析.....................................................................................................507、项目定位(方案二)....................................................................................................527.1项目主题定位.........................................................................................................527.2项目推广语..............................................................................................................567.3项目市场形象定位.................................................................................................568、项目价格定位................................................................................................................588.1整体均价定位.........................................................................................................588.2价格调差..................................................................................................................648.3项目销售价格逐步提升的比例及分析.................................................................678.4销售折扣..................................................................................................................67第三章市场攻击策略整合营销策略..........................................................................681、CCTI营销性分析..........................................................................................................701.1市场态势(trend)营销性分析...........................................................................701.2竞争者(competition)营销性分析.................................................................711.3消费者(consumer)营销性分析......................................................................731.4片区与项目(itemself)营销性分析.................................................................742、HEB品牌体验营销模式................................................................................................752.1HEB模型内涵.........................................................................................................752.2本营销模型可以分为四个步骤.........................................................................762.3HEB价值最大化速销模型之14类的策略库..................................................763、本案营销战略构想........................................................................................................823.1总体营销战略构想.............................................................................................823.2打动客户的几个主要理由.....................................................................................834、市场攻击策略整合营销策略................................................................................854.1HEB模型在本项目中的运用.................................................................................854.2销售推广概念的诠释和运用.................................................................................864.3形象推广策略.........................................................................................................894.4广告策略.................................................................................................................934.5媒体策略.................................................................................................................964.6物管策略.................................................................................................................974.7价格策略.................................................................................................................984.8销控策略...............................................................................................................1034.9客户关系策略.......................................................................................................1034.10口碑传销式的销售策略.............................................................................105前言本篇报告旨在解决两个问题其一是项目定位,是为了在项目入市时找到一个合适的入市姿态,本案第二章通过逻辑严谨的定位推导过程得出项目的客户定位、物业档次、形象定位、文化定位等,并推荐了诸多案名。其二是如何针对项目定位,采取什么样的策略和手段直击市场,本案第三章对此进行了思路和方向性的阐释。关于项目的阶段性划分、阶段性策略、项目分项具体操作方式等,我司将在营销执行报告中做比较详细的阐述。第一章项目分析1、项目概况1.1项目基本经济技术指标地理位置解放西路与外环路交界处占地面积10172㎡建筑面积78800㎡,其中地下3770.98㎡容积率7.75绿化率36.7总户数3781.2项目自身分析项目地块原为市政绿化广场一部分,呈长方形,地势平坦。东面东临市政广场,与湘园公园隔街相望南面为老式砖混结构的多层住宅西面与中国农业发展银行相接北面为交通主干道解放路1.3户面比统计编号户型面积(M2)套数比例A型3房2厅169.9210427.51B型3房2厅154.485213.77B1型3房2厅154.455213.77C型3房2厅140.355213.77D型3房2厅144.175213.77E型3房2厅179.125213.77F型复式326.7741.06G型复式261.2941.06H型复式274.2120.53I型复式236.5820.53J型复式285.5820.531.4周边配套(1)交通经过的公交线路普1、K1、8路、19路、21路、28路、101路等。(2)商业设施西园市场、旺和超市(3)学校华新小学、船山实验小学(4)医院蒸湘医院、民生堂药房、永济堂药房(5)政府机关市政府、政务中心、国土局(6)公园40亩市政广场、湘园广场

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