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社会其它相关论文-对我国推行住房抵押贷款证券化的思考.doc

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社会其它相关论文-对我国推行住房抵押贷款证券化的思考.doc

社会其它相关论文对我国推行住房抵押贷款证券化的思考摘要住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种,它对于提高我国商业银行的资产流动性,降低银行风险,推进住房体制改革,增加有效需求,推动经济增长都具有十分积极的意义。但是,由于我国相关市场条件不完善,法律制度不健全,专业人才缺乏,这些都制约着我国住房抵押贷款证券化的推行。关键词住房抵押贷款证券化一级市场二级市场风险,它是在住房抵押贷款的基础上,抵押权人即初始贷款人将已拥有的抵押品及抵押权或中介机构从初始贷款人那里购买抵押贷款抵押权,通过特信机构(SPV)的担保,发行相应额值的有价证券,供投资者购买的过程。简而言之,即抵押贷款证券的发行过程。通过住房抵押贷款证券化,可以促进住房抵押贷款二级市场的形成与发展。目前我国尚未出现任何以住房抵押贷款为基础的证券发行。住房抵押贷款证券化最初产生于美国,早在1938年美国就成立了联邦全国抵押协会(FNMA),其目的是为了在二级市场上买卖联邦住房管理委员会提供担保的抵押贷款1948年它又被授权可以交易退伍军人管理局担保的抵押贷款。但此时它还只是直接以抵押贷款作为交易对象,直到1980年,联邦全国抵押协会开始以从贷款人手中购买的传统型抵押贷款为基础发行证券,并且对此类证券提供担保,从而使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃,增强了住房抵押贷款的流动性,降低了贷款人的风险。抵押贷款证券的发行,在金融市场上直接与政府债券以及公司的股票和债券相竞争,使许多抵押贷款人能够到国内或国际市场上争取资金。因此它在美国迅速发展起来。目前已形成了规模巨大,运作规范的住房抵押贷款证券市场,同时其成功经验对许多别的国家也产生强烈的示范效应。对贷款银行而言,住房抵押贷款证券化有利于降低银行业的流动性风险,信用风险以及通货膨胀风险。由于住房抵押贷款主要是由我国的几家国有商业银行发放,同时这类贷款通常是中长期的,流动性很差,没有发达的二级市场,贷款银行将无法规避其流动性风险。证券化的推行使得银行很方便的出售其抵押贷款资产或直接以此为基础发行证券,从而迅速回收资金,降低了其流动性风险。并且抵押贷款证券化使贷款银行面临的信用风险,通货膨胀风险也随着证券的发行而分散到了各证券投资者身上,从而使其本身所面临的风险大大降低。另一方面,住房抵押贷款证券化吸引投资者投资于代表抵押贷款权益的住房抵押贷款证券,其直接影响便是扩大抵押贷款一级市场上的资金来源。由于不同的金融机构有不同的业务优势,因此真正直接开展住房抵押贷款业务的机构是有限的,而且即使同是开展住房抵押贷款,不同机构也倾向于不同种类地贷款,例如我国主要是中国建设银行开展个人住房抵押贷款具有业务优势,而显然其资金是十分有限的,通过抵押贷款证券化可以使许多不具备这项业务优势的资金拥有者也可间接参与到住房抵押贷款证券市场,对直接贷款行而言,可增加其可贷放资金,拓展业务范围,增强业务优势对购买抵押贷款证券的投资者而言,也可通过这种方式间接参与到住房抵押贷款市场,获得收益。求。就我国居民目前的住房消费需求而言,其前景是十分广阔的,随着住房体制的改革,公房非配的取消,越来越多的人需要购买住房。而住房作为一种长期消费品,完全依靠自有资金,对大部分居民而言,需要相当长时期的储蓄过程,随着人们消费观念的转变及金融意识的提高,更多的人们将借助于住房抵押贷款来尽快满足其住房消费需求。通过住房抵押贷款证券化,银行住房抵押贷款资金来源将扩大,而这无疑有利于银行降低贷款条件,延长贷款期限,从而更好的满足消费者的需求。需求可以带动经济的新一轮增长。目前,我国经济处于持续低迷状态,有效需求严重不足,另一方面,居民的消费意愿是很强烈的,尤其是住房等的消费,通过抵押贷款证券化的推行,使银行有了更多的可贷放资金,促使银行降低贷款条件,提高贷款质量,改进服务方式,使其更好的满足消费者需求,这无疑有利于扩大我国的有效需求,增加消费热点,刺激住房消费,进而促进宏观经济的增长。经济增长都具有十分积极的意义,其必要性是不容辩驳的。然而,问题的核心在于我国如何实现住房抵押贷款的证券化任何一项新事物的诞生都必须首先有适宜其生长的环境,我国的经济环境是否已经为推行证券化做好了充分的准备呢由于美国是最早推行住房抵押贷款证券化的国家,且运作良好,我们不妨以此为参照,对比我国现有条件是否已为推行住房抵押贷款证券化做好了准备。化之前,其住房抵押贷款的一级市场已相当完善,具体表现为第一,抵押贷款方式多样化。除了传统的固定利率抵押贷款外,还根据市场需求创新开展了可变利率抵押贷款VRM,可调整抵押贷款(AMI),可转换抵押贷款(CMI),反年金抵押贷款(RAM),渐增式还款抵押贷款等等。另外还创新发展了多种多样的融资技术,例如,二次抵押,住房租赁计划(租赁购买协定),土地租赁计划和产权交换等。第二,抵押贷款规模大。目前美国抵押贷款总量已超过4.6万亿美元,约占全国国内生产总值的2/3,抵押市场已成为美国最大的初级证券市场,而其中住房抵押贷款约占全部抵押贷款的4/5,足见其规模之大。另一方面,美国的抵押贷款证券的投资机构也呈现出多样化的趋势。二战以前,个人是最主要的抵押贷款投资者,金融机构居第二位,然而,在随后的几十年中,商业银行,储蓄机构,保险公司,政府机构迅速发展,成为主要的抵押贷款证券投资者。第三,法律法规的完善。早在1934年美国就通过了全国住房法案,建立了为优良抵押贷款提供联邦保险的系统1944年通过了退伍军人再调整法案,建立了退伍军人管理局,为他们提供住房抵押贷款保证,帮助减少新住房的付款要求额1970年根据紧急住房融资法案成立了联邦住房贷款抵押公司(FHMLC),它和政府全国抵押协会一样,将其购买的抵押集合起来,再以此为支持发行证券,证券由联邦住房贷款抵押公司提供担保这一系列法案的颁布实施对抵押贷款证券化的推行发挥了重要作用。第四,信用保证体系健全并且拥有一大批熟悉此领域的理论研究人员与实际操作人员,人力资本积累充分。可以说正是由于这些条件的完备才使得美国的住房抵押贷款证券化市场一经推出便发展如此迅速,成功。与此相对比,我国的市场缺陷显而易见首先,住房抵押贷款一级市场规模有限,截止到1999年末,四家国有商业银行个人住房抵押贷款余额为1260亿元,占各项贷款余额的比重为2,占GDP的比重为1.5,反观同期各发达国家和地区的情况,1999年底,住房抵押贷款余额占GDP的比重,英国为56,美国为54,日本为33,香港地区为31。其间的差距可谓悬殊,我国住房抵押贷款一级市场的规模之小也由此可见,而一级市场没有相当规模的住房抵押贷款的积累,显然使证券化的基础大大削弱,难以推行。其次,住房抵押贷款的种类单一,标准化程度也不高。由于我国银行发放个人住房抵押贷款的操作是最近几年才开始的,还处于试验阶段,没有任何经验可寻,主要是传统的固定利率抵押贷款,各银行在竞争中,尚没有形成统一的贷款标准和贷款格式,而贷款条件等的标准化可以说是形成抵押贷款组群的必要前提。例如美国政府担保的抵押贷款便因其风险较低,标准化程度高而比非政府担保的抵押贷款更容易证券化。第三,机构投资者的准入资格有待认定。从发达国家的经验来看,住房抵押贷款证券的主要投资者是机构投资者,包括养老基金,保险公司,商业银行,共同基金等。而我国的机构投资者不仅数量少,其投资领域也受到限制。例如商业银行法规定商业银行的投资领域仅限于国家债券,显然在目前的法规限制下,我国的商业银行不可能作为住房抵押贷款证券的主要购买者而养老保险基金近年来由于国有企业的经营效益低下,许多地区出现收不抵支,,即使没有法规限制,它也没有能力作为住房抵押贷款证券的主要投资者。就保险公司而言,由于我国实行银行,证券,保险业分业经营,分业监管的原则,各自的业务领域有着严格的划分,保险公司的投资方向也同样受到了严格的限制,主要是投向银行存款,这显然也制约着保险公司,使其难以成为住房抵押贷款证券的主要投资者。没有大量投资者与投资资金的参与,何谈住房抵押贷款证券市场的发展呢。第四,相关法律法规的不健全。由于我国的住房抵押贷款刚刚起步,许多相关的法律规范仍是一片空白。住房抵押贷款证券化交易涉及资产出售或融资为目的的不同程序的交易,它是一项技术性强,专业化程度高,程序复杂的融资工具,没有健全有效的法律规

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