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社会其它相关论文-说说农房拆迁.doc

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社会其它相关论文-说说农房拆迁.doc

社会其它相关论文说说农房拆迁在国家建设中常常涉及到房屋拆迁这一难题,拆迁人与被拆迁人也常常因维护自己的利益而搏弈。违背政策的博弈,导致的结果要么是影响国家建设,要么是损害某一方的利益,要么是维权上访,要么是对搏公堂,要么是出现群体事件。我国目前只出台了国务院城市房屋拆迁条例,对涉及农村房屋拆迁没有出台相关政策。对农房的拆迁只能是合理补偿,协商拆迁。要做好这项工作,正确理解和执行国家的有关政策显得十分重要,毕竟政策是维护双方利益的法律依据。一、宅基地与房屋的关系首先我们要弄清宅基地慨念。河南省农村宅基地用地管理办法第二条指出农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地,包括房屋、厨房和院落用地。按照我国的法律规定,农村土地属于集体所有,农民的住房归农民所有。农民对于合法批准的宅基地没有所有权,只有占有权和使用权。这就使我国农村土地所有权主体与农民房屋所有权主体存在着并非一致的情况。但农民对依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有权和使用权。按照镇、村规划农民可以在自己的宅基范围内建设主房、厨房、厕所等生活设施,种植花草、树木等。宅基地与房屋既有区别又有联系二者的关系具体表现在宅基地是房屋存在的基础和承载物,没有宅基地,房屋就无法存在,相反,没有房屋,宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地,从而变成了一般的其他土地,因而二者在空间上是统一的,在法律概念上是一致的,房屋是建造在宅基地上的房屋,宅基地则是以承载住房为目的的土地,二者密不可分,共同构成了有机联系的整体。房屋和宅基地密不可分的有机整体,形成了地随房走的共处模式。房的主人享有宅基地的使用权和占有权。农民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋,与国有用地和国有用地上的房屋享有同等的法律效力,同等受到国家法律的保护。二、宅基地与价格的关系农民的宅基地不允许买卖、转让,但并不是说农民的房屋不允许买卖和转让。房屋是农民重要的私有财产,国家保护农民的私有财产,允许并保护农民房屋的自由买卖。不过这种房屋买卖是在集体经济成员之内,而不允许超越这个范围。既然房屋可以买卖,那么作为房屋的承载物宅基地事实上也随着房屋换了主人。不允许宅基地买卖、转让,并不意味着宅基地没有价值,宅基地的价值是体现在房屋价值上的。房屋的价值高,宅基地的价值就必然高。高价地段房屋的每亩地价可达几十万元,甚至几百万元。在城市我们买的房价里面是包含了地价的,无容置疑,农民的房价里面也是包含了地价的。三、宅基地与农民的关系中华人民共和国物权法第十三章第一百五十二条指出宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。所谓占有权,就是宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权,便享有对宅基地的独占权,任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。所谓使用权,就是不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何,宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房与宅基地使用权同时受法律的长期保障,宅基地使用权人在主要住宅建筑外,可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农民对宅基地的使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。城建部门有权对国有土地上的房建实施管理,但却无权对农村集体土地上的房屋行使干预。国土部门有权对在非建没用地上的房建实施干预,但却无权对取得合法农村集体土地建设使用证农户的房建进行干预。国家未有授权房产部门给集体用地上的房屋办理房产证的权力,房产部门也无权为拆迁方办理集体土地上的房屋拆迁证,如此说来,拆迁方想拿到拆迁农房的许可证是不可能的。对农房的拆迁只能采取合理补偿、协议拆迁的办法。农村集体经济组织也只有在下列情况下可以经过村民代表大会或村民大会讨论通过,报请乡(镇)人民政府审查、同意,有权收回宅基地使用权一是实际使用面积过大,远远超过当地规定的标准,基本核算单位有权调剂或重新安排使用。河南省农村宅基地管理办理办法中规定的超越标准是一倍以上。二是自然消亡户的宅基地。三是已进城或因其它原因全家户口已不在本集体经济组织之内的。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿,不得平调。除此之外任何人是无权收回农民宅基地的使用权。对于由于规划、建设需要占用收回农民宅基地的,国家物权法规定对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地,河南省农村宅基地用地管理办法规定原宅基地影响规划,需要收回而又无宅基地的,现在住房影响乡(镇)村建设规划,需要搬迁重建的,应当重新为农民安排宅基地。四、农房拆迁的方案国家建设也好,城市建设也好,村镇建设也好会涉及到农民房屋的拆迁。房屋拆迁是一大工作难题,要破解这一难题关键是要积极宣传政策,正确执行政策,在开展积极思想工作的同时要有合理的安置补偿方案。房屋拆迁的安置补偿目前有三种方案一是货币补偿。货币补偿的种类有重置价、成本价、市场价。重置价是指同地或异地重新建设被拆迁房屋的价格,它包括建材费、建筑工资,不包括地价。房屋重置价与结合成新的评估规则由县房产管理局制定并公布,宅基地区位补偿价计算办法由县房产管理局和国土资源局联合制定并公布。成本价则包括建房的建材费、建筑工资、地价及相关的配套费。市场价一般是参照被拆迁农房同地段普通商品用房的平均市场销售价格制定。实行市场价货币补偿的被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿。实行房屋市场价补偿的农户不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。二是房屋置换。房屋置换就是我们平时说的以房换房,以平米换平米,拆多少房屋,换多少等数量的房屋。具体置换时要制定一个为绝大数置换房户能够接受的基本置换价,达不到基本置换价的被拆迁户应补齐基本置换价,对个别超出基本置换价的则退回超出部分的价格。同地段置房不考虑宅基地区位差价。不同地段的置房还要补齐宅基地区位差价。如置房到差的地段拆迁方要给被拆迁方补齐宅基地区位差价,如置换到好的地段,被拆迁方要给拆迁方补齐宅基地区位差价。被拆迁户置房面积不够的要按成本价补齐,超出置换面积的按市场价补齐。对超出标准不予置换房屋的那一部分房屋按市场价补偿。被拆迁房屋的宅基地按当地集体土地征用标准予以补偿,不再另行安排宅基地。三是置地重建。置地重建是指置换宅基地进行重建。在置换宅基地时,拆迁方应为被拆迁方补齐新老宅基地的区位差价,原房建筑按重置价结合成新补偿。政府有关部门负责宅基地的以旧换新工作。五、对农房拆迁工作的想法目前在城市建设中,尤其在修筑道路中涉及拆迁部分农房。被拆迁户对非驴非马的拆迁政策抵触情绪较大,不仅影响工程进度,而且被拆迁户为维护自己的利益上访不断。在拆迁工作中,有的地方与群众见面的拆迁安置补偿方案的基本内容,是以每人30平方米为基数进行房屋置换或补偿,超出部分的房屋补偿则按重置价或

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