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企业研究论文-房地产企业服务周期内利益相关者策略分析.doc

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企业研究论文-房地产企业服务周期内利益相关者策略分析.doc

企业研究论文-房地产企业服务周期内利益相关者策略分析摘要:美国次贷危机同样引发我国房地产市场低迷,作为服务行业的房地产具有典型的服务周期,不同服务周期内房地产业的利益相关者利益冲突各有不同,研究结论表明:企业应根据不同利益相关者的利益状态合理制定服务过程中的策略。关键词:房地产业;利益相关者;服务周期;服务战略1利益相关者在房地产开发经营过程中的权利和参与度不同从理性层面看,在房地产企业的运营过程中,作为内部利益相关者的员工和股东分别拥有获得报酬,自我价值实现和参与企业分红获利的利益需求。不同的外部利益相关者的利益表现不同,政府职能部门在项目立项、获取土地使用权、规划设计方案报批方面具有绝对的权威,其目的为增加财政收入,协调经济发展,银行作为外部利益相关者在获取投资利润的驱动下会对房地产商产生很大的影响;房地产企业通过招标机构与建筑承包商合作实现双方的共赢,即招标成功获益,承包商能够承揽工程,由于房地产开发涉及很多基础设施的建设问题,所以公共服务部门也是房地产商的重要利益相关者,这些部门通过承揽工程获取相应的利润,委托监理机构对保证工程实施具有重要意义,也是重要的利益相关者;业主在“获得适合的房子”需求时,其利益会得到满足;物业公司和地方社区通过收取物业费和维护社区环境来维持自身的经营和发展。从过程层面看,政府职能部门和带有垄断性质的公共服务部门具有较大的权利特征和较高的参与程度,他们的权威性在很大程度上影响着房地产开发商的工程进度和经营风险,作为其他外部利益相关者的设计公司、建筑商、监理公司、物业公司在项目服务周期中自己所处的阶段的参与程度较高,但是影响力并不大,作为内部利益相关者的员工和股东在项目的整个服务周期内具不同的参与度,员工参与度较高,股东参与度较低,对于影响力也是不一样的,员工的权利相对较小,而股东的权利在筹集资金的过程中相对较大。从交易层面看,不同利益相关者的优势和劣势不同,以政府为例,其优势表现为对各项审批具有绝对权利,但仍然具有对项目后期实施无法把握的劣势,其他的外部利益相关者在其领域范围内都有各自的权利优势和专业优势,但是都无法最大限度地保证整个项目开发的良好进行,员工和股东的在整个服务周期内具有对所从事工作比较熟悉和股东表决权等优势,但是对于整个庞大项目的服务流程却难以完整把握。2基于权力和参与程度的利益相关者优先级排序项目的实现会对参与该项

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