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企业研究论文-房地产开发企业的融资策略及操作.doc

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企业研究论文-房地产开发企业的融资策略及操作.doc

企业研究论文-房地产开发企业的融资策略及操作摘要房地产开发企业有两大核心:资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。关键词房地产开发融资策略融资操作项目贷款2005年房地产行业进入宏观调控以来,房地产商的经营环境日益艰难,先是不允许建筑商垫资建设,接着对土地全面实行招、拍、挂,买块地动辄数亿,且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核,增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增,一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人,或与他人合作建设或缓建,有的被迫终止项目开发。上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下,仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质,更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析:1定位银企关系,选择融资时间及融资行1.1建立合作互利的银企关系现在,房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系,更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下,两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心,房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期,可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事,不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业,银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间,而且金融产品没有专利可言,可以说不存在垄断价格,所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。1.2时间安排留有余地正常的贷款周期为1~2个月,(当然,加急的15~20天也能办好)由于房地产开发贷款的影响因素较多,能否成功贷款充满了不确定性,如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见,应在用款前3~5个月开始联络办理。1.3挑选合适的合作银行在银行市场化的今天,每家银行都有自身的优势及擅长的领域,同时受各自的政策及资金的限制,相同信贷品种的条款设置上均有差别,如整个贷款价格的设定,体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时,应挑选对房地产开发项目贷款做得比较

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