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企业研究论文-浅谈酒店资产运营的安全和效率.doc

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企业研究论文-浅谈酒店资产运营的安全和效率.doc

企业研究论文-浅谈酒店资产运营的安全和效率管理合同,作为酒店管理集团对外扩张的四种模式之一,早在改革开放的初期,就进入了中国,30年来,随着国内业主逐步全面把握酒店管理知识和专业信息,使得谈判中业主得到了更多的话语权。但坦率而言,业主在管理合同的谈判立场中还存在不少值得商榷的地方,业主到底需要的是一种什么样的管理合同,既能够尊重管理合同既有的商业模式,又能够兼顾业主作为资产所有权人,对酒店资产实现运营上的安全保证和效率要求。酒店业主在管理合同谈判中的误区首先,将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判,我们首先应当明确的是:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式,它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约安排。管理合同的这种模式,最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入,从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来,管理合同与管理合同文本是有区别的,后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。其次,就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中,很多条款的表达方式及语气异于国内合同,如果我们只关注了合同文本,忽略了这种契约制度本身的实质性含义,在谈判中,就会出现就文字而文字,就条款而条款的谈判方式,甚至纠缠于合同语气上,并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同,且偏向于争夺管理权限的条款。这些不但无助于业主获得合同利益,也与管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式,决定了在管理合同的风险安排上,业主与管理公司的合同诉求不尽相同,但在酒店经营目标和经营成本的控制方面,业主与管理公司的诉求基本上是一致的,因此,业主作为酒店资产的所有权人,从资产运营的安全与效率方面,获取管理合同的合同利益,不但符合业主的最大利益,也符合管理合同的契约模式,为管理公司所普遍接受。其实,当业主获得一块土地资产时,管理合同对于业主,其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以,我们确立了业主从资产运营的安全和效率角度,去关注管理合同中的一些关键条款,在管理合同的契约特点中,去构筑并合理表达业主的合同诉求,比我们单纯地去计较文字要重要得多。结合过往经验,业主需注意这样的一些条款安排建议:管理公司的绵约相对人(业主)酒店资产(含土地)的合法所有权人。在过往的谈判中,关于谁作为管理合同中管理公司的缔约相对人,有多种不同的理解。事实上,需要明确的一点是,管理公司锁定的缔约对象,只是酒店物业资产

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