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L8 9-房地产市场-网站.pdf

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L8 9-房地产市场-网站.pdf

1第四章房地产市场本章提要房地产市场的供给和需求房地产市场体系及其构成房地产市场的功能作用及其运行机制2第一节房地产市场的供给和需求一、房地产市场的内涵–房地产市场,是指房地产商品交换的领域和场所–房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为,又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动,房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合,体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系第一节房地产市场的供给和需求–房地产市场是房地产经济运行的载体健全的房地产市场–房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提–房地产企业运行不可缺少的外部环境–完善社会主义市场经济体制,促进社会经济健康发展的重要保证–房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样,也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分。3第一节房地产市场的供给和需求二、房地产市场需求–(一)房地产需求的内涵和特点1、房地产需求的涵义–需求是房地产供给的目的,在供求关系中处于决定性的地位。–房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。即有效需求。第一节房地产市场的供给和需求2、房地产需求的特点–(1)房地产需求的整体性这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。–(2)房地产需求的区域性由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性,其位置不可移动–(3)房地产需求的层次性第一层,是指住宅的功能性需求层次(生存性、享受性和发展性需求)。第二层,是指住房消费需求的结构性层次。4第一节房地产市场的供给和需求3、房地产需求的类型–(1)生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求,其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。–(2)消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住宅房地产需求,其需求的主体是居民家庭。–(3)投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费,而是作为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。长期性投资和短期性投资第一节房地产市场的供给和需求–(二)影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平–正相关–影响一是投资规模;二是国民收入水平。2、居民收入水平和消费结构–居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系–首先,居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加;其次,促使居民的消费结构发生重大的质的变化;5第一节房地产市场的供给和需求–(二)影响房地产需求的主要因素3、房地产价格–价格和需求量之间存在着反方向变动的关系4、城市化水平–正相关5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期–若预测乐观,对房地产需求就会增加,反之,则相反。–“买涨不买跌”、“负债消费”第一节房地产市场的供给和需求–(三)房地产需求弹性1、房地产需求的价格弹性–根据经济学的一般原理,房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率,它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度–当0ED1时,称这种商品需求缺乏价格弹性,即需求量变动对价格变动的反应小,也就是需求量变动比率小于价格变动比率;–当ED1时,称这种商品需求富有价格弹性,即需求量变动对价格变动的反应大,也就是需求量变动比率大于价格变动比率。PPQQED//∆∆6第一节房地产市场的供给和需求–(三)房地产需求弹性2、房地产需求的收入弹性–房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率,它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。–由于收入与需求量同方向变动,所在房地产需求的收入弹性系数应为正值。–当0EY1时,称这种商品需求缺乏收入弹性,即需求量变动对收入变动的反应小,也就是需求量变动比率小于收入变动比率;–当EY1时,称这种商品需求富有收入弹性,即需求量变动对收入变动的反应大,也就是需求量变动比率大于收入变动比率。–房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系YYQQEY//∆∆7第一节房地产市场的供给和需求–(四)房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求–所谓房地产的潜在需求,是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。2、房地产有效需求–所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内,在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量,即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲,是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。第一节房地产市场的供给和需求3、培育房地产市场有效需求的主要途径–培育房地产市场有效需求,主要途径是深化住房制度改革,实现住房分配货币工资化,引导消费者“愿意”购买商品住房,使潜在的需求转变为有效需求;发展经济,增加收入,提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力;理顺流通环节,完善中介销售服务,为消费者提供便捷周到的服务;规范房地产市场秩序,降低成本,调整供给结构,使之与消费需求结构相适应,增强购房的承受能力;完善和发展房地产金融市场,扩大住房消费信贷,支持居民买房;重视房地产市场总供给和总需求动态平衡,促进有效需求的形成。8第一节房地产市场的供给和需求三、房地产供给–(一)房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义–房地产供给是指生产者在某一特定时期内,在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。–在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品(俗称增量房),也包括过去生产的存货(俗称存量房)。增量中又细分为现房和期房。也可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。–房地产供给要具备两个条件出售或出租的愿望,这主要取决于价格为主的交易条件供给能力,这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平第一节房地产市场的供给和需求2、房地产供给的特点–(1)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段–(2)房地产供给的层次性房地产供给一般分为三个层次现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次。这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域,可以随时出售和出租的房地产,即房地产上市量;储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市;潜在供给层次是指已经开工和正在建造,以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品,还包括一部分过去属于非商品房地产,但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。9第一节房地产市场的供给和需求–(3)房地产供给的滞后性房地产商品的生产周期长,一般要一二年,甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性,这种滞后性又导致了房地产供给的风险性–(4)房地产供给的时期性房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种所谓特短期又称市场期,是指市场上房地产生产资源固定不变,从而房地产供给量固定不变的一段时期所谓短期是指在此期间,土地等房地产生产的固定要素不变,但可变要素是可以变动的时期所谓长期是指在此期间,不但房地产行业内所有的生产要素可以变动,而且可以与社会其他行业的资本互相流动,从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期第一节房地产市场的供给和需求–(二)决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期

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