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L13-房地产投资-网站.pdf

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L13-房地产投资-网站.pdf

1第八章房地产投资胡昊上海交通大学工程管理研究所2007年第一节房地产投资的涵义和特征一、房地产投资的涵义–(一)投资的一般涵义投资通常是指投入一笔货币资本(或其它某种资产类型),通过生产经营,期望将来能够获得的收入,超过原来的价值,即预期收益。投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响–投资机会–投资收益水平–储蓄水平2第一节房地产投资的涵义和特征–(二)房地产投资的基本含义房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样–房地产开发–出租经营而购买住宅或办公楼–资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产–企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库第一节房地产投资的涵义和特征二、房地产投资的特征–1、房地产投资对象的固定性和不可移动性–2、房地产投资的高成本性–3、房地产投资的长周期性–4、房地产投资的高风险性–5、房地产投资的强环境约束性–6、房地产投资的低流动性3第一节房地产投资的涵义和特征三、房地产投资过程–房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程1、投资分析–(1)市场分析–(2)财务分析–(3)可行性分析2、土地开发权的获得3、房地产建设开发4、房地产销售经营第二节房地产投资风险一、房地产投资风险的概念–一般而言,风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险,即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险。–房地产风险是指房地产投资过程中,某种低于预期利润,特别是导致投资损失的可能性。4第二节房地产投资风险–标准差越小概率分布越密集,有关投资的风险也就越小。通常,概率分布的标准差可以按以下步骤求取(1)计算概率分布的期望值–期望值=Π=ΣΠIPI,其中ΠI是与第I个结果相对应的收益,PI是第I项结果的发生的概率,期望值是各项可能结果的加权平均值,以发生概率作为各项可能结果的权数(2)用每个可能结果的收益值减去期望值(用不加下标的Π表示期望值)可以得出一组偏离期望值的离差离差I=ΠIΠ(3)每个离差求平方,再去乘有关结果的发生概率,最后求离差平方和,可得概率分布的方差。方差=Σ2=ΣΠIΠ2PI(4)取该方差的平方根,即可以得到标准差A、B两种方案的盈利矩阵15万70万03衰退100万100万05正常210万120万02高涨投资B投资A发生的概率经

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