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L17 18-房地产宏观调控-网站.pdf

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L17 18-房地产宏观调控-网站.pdf

1第12章房地产经济的宏观调控胡昊上海交通大学工程管理研究所2007年课堂讨论‰为何要进行房地产宏观调控–理论基础–目的‰如何进行房地产宏观调控–手段–何时启动调控–如何判断调控效果2为何要进行房地产宏观调控‰引导房地产业健康发展‰保证房地产业与其他产业协调发展,促进国民经济持续稳定增长主要理论依据‰房地产周期波动理论‰市场失灵3建立有效的宏观调控体系保证房地产业健康协调发展市场失灵政府失灵行为主体之间目标不一致市场波动房地产泡沫房地产业可持续发展宏观调控科学发展观什么是房地产宏观调控‰房地产经济的宏观调控,是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制,对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。4如何进行房地产宏观调控‰房地产宏观调控手段–计划手段–经济/金融手段–行政手段–法制手段‰经济和政策是政府调控房地产市场的重要手段重要指标‰供求关系–现房销售、预售面积、存量销售情况–空置情况‰规模–投资(投资量,占固定资产投资比例)–开发建设(土地购置面积、土地开发面积、施工面积、在建面积、竣工面积‰价格–存量、增量‰结构–产权结构、空间结构、产品结构5房地产市场预警机制宏观调控目标房地产危机处理机制宏观调控预评估子系统宏观调控手段调控启动机制房地产宏观调控基本理论宏观调控后评估子系统房地产宏观调控系统本章案例房地产市场的宏观调控-国际经验与国内政策实践6案例提纲‰国际经验‰国内房地产市场宏观调控政策实践‰主要结论一、国际经验7东亚房地产危机‰上世纪90年代初,房地产泡沫席卷东亚地区。‰内在原因人多地少,土地资源相对稀缺在所有生产要素中,土地的供给弹性最小。‰外在原因在经济增长的过程中,大量资金投入到房地产业,致使不少银行发放过量的房地产贷款。日本危机形成爆发过程(一)‰20世纪80年代后期,日本经济快速回升,日本央行采取了非常宽松的金融政策,大量剩余资金不断流入股市和房地产市场,致使股票和房地产价格暴涨。–1985年东京都的商业用地价格指数为120.1,1988年到达了334.2–1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格‰在房地产泡沫破灭后,日本大城市中各类物业的价格平均下降了50,住房及其用地的平均价格是1990年的40,接近1983年的水平。8日本危机形成爆发过程(二)‰1995年住宅金融专门会社的倒闭对日本金融体系造成的冲击最为剧烈–住专最初业务是向个人提供住宅贷款,1986年后开始向房地产公司发放巨额贷款,自1986年到1989年其房地产企业贷款从48.3跃增到75.9–90年代初房地产价格暴跌,到1995年6月,住专的亏损总额为6.27万亿日元–住专实际已告破产,致使各出资母体银行也背上了巨额呆帐,危及到整个金融体系的安全。‰房地产的暴跌重创了日本金融业–1998年1月大藏省公布了日本146家银行的不良债权占总贷款余额的12,其中绝大部分沉淀于房地产业。‰许多房地产商和建筑公司不得不宣布破产–仅2000年,日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年全部破产企业的33.6–2002年,日本有28家上市公司倒闭,创战后上市企业倒闭的最高记录,其中有1/3以上都涉足了房地产业。日本危机形成爆发过程(三)9日本危机爆发的原因‰金融方面–分业经营导致企业成本上升–人为的低利率政策使泡沫经济产生‰政治方面–日本政府更迭频繁,无法保持政策的连续性–各个政党极力反对其他党派的经济政策,推销自己的经济政策,使日本的金融改革计划屡屡搁浅,对金融危机的原因及对策也是各执一词。‰经济方面–经济增长积累了大量的资金,但当时日本未能及时调整产业结构,向高精尖技术的方向发展–这部分资金在政府经济政策和金融政策的引导下,大量拥入股市和房地产市场,形成了严重的泡沫经济。日本应对策略‰日本政府制定了包括60兆日元的政府资金援助在内的金融制度安定化计划,其核心是金融再生法和早期健全化法‰为解决银行的不良债权问题,日本政府在2001年4月提出了紧急经济对策,通过成立专门的股票购买机构缓解因银行减持公司股票给股票市场造成的压力,同时要求大银行对实质上已破产或濒临破产企业的不良债权,在两年之内从银行的资产负债表中剥离。

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