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L17 18-房地产宏观调控-网站.pdf

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L17 18-房地产宏观调控-网站.pdf

1第12章房地产经济的宏观调控胡昊上海交通大学工程管理研究所2007年课堂讨论‰为何要进行房地产宏观调控?–理论基础?–目的?‰如何进行房地产宏观调控?–手段?–何时启动调控?–如何判断调控效果?2为何要进行房地产宏观调控?‰引导房地产业健康发展‰保证房地产业与其他产业协调发展,促进国民经济持续稳定增长主要理论依据‰房地产周期波动理论‰市场失灵3建立有效的宏观调控体系保证房地产业健康协调发展市场失灵政府失灵行为主体之间目标不一致市场波动房地产泡沫房地产业可持续发展宏观调控科学发展观什么是房地产宏观调控?‰房地产经济的宏观调控,是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制,对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。4如何进行房地产宏观调控?‰房地产宏观调控手段–计划手段–经济/金融手段–行政手段–法制手段‰经济和政策是政府调控房地产市场的重要手段重要指标‰供求关系–现房销售、预售面积、存量销售情况–空置情况‰规模–投资(投资量,占固定资产投资比例)–开发建设(土地购置面积、土地开发面积、施工面积、在建面积、竣工面积‰价格–存量、增量‰结构–产权结构、空间结构、产品结构5房地产市场预警机制宏观调控目标房地产危机处理机制宏观调控预评估子系统宏观调控手段调控启动机制房地产宏观调控基本理论宏观调控后评估子系统房地产宏观调控系统本章案例房地产市场的宏观调控-国际经验与国内政策实践6案例提纲‰国际经验‰国内房地产市场宏观调控政策实践‰主要结论一、国际经验7东亚房地产危机‰上世纪90年代初,房地产泡沫席卷东亚地区。‰内在原因:人多地少,土地资源相对稀缺(在所有生产要素中,土地的供给弹性最小)。‰外在原因:在经济增长的过程中,大量资金投入到房地产业,致使不少银行发放过量的房地产贷款。日本—危机形成爆发过程(一)‰20世纪80年代后期,日本经济快速回升,日本央行采取了非常宽松的金融政策,大量剩余资金不断流入股市和房地产市场,致使股票和房地产价格暴涨。–1985年东京都的商业用地价格指数为120.1,1988年到达了334.2;–1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格;‰在房地产泡沫破灭后,日本大城市中各类物业的价格平均下降了50%,住房及其用地的平均价格是1990年的40%,接近1983年的水平。8日本—危

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