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证券其它相关论文-浅析房地产企业融资渠道的突破与创新.doc

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证券其它相关论文-浅析房地产企业融资渠道的突破与创新.doc

证券其它相关论文浅析房地产企业融资渠道的突破与创新摘要在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台,传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。当前,我国房地产企业严重依赖商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端。现行较为成功的房地产企业融资渠道一是构建多元合理的房地产企业融资渠道,重点培育发展房地产信托业务,完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道二是不断完善房地产企业融资相关法律法规,确立房地产信贷的法律地位三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等。关键词房地产企业融资房地产信托引言从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从稳健转为从紧,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括(一)出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003年6月,央行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。(二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。(三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品2005年8月,央行发布2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。(四)发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知2007年7月,建设部、外汇局等部委联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。(五)发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007年9月,央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知明确指出对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。最值得关注的是2007年,除了落实20032006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为政府房地产调控政策落实年。二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。(一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过窗口指导的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUNREF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。(二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80~95。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。(三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响在货币政策从稳健转为从紧现行金融调控政策影响,传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。1.融资信用风险高度集中,银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式,将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行,使银行承担风险增大,且一旦风险爆发,不但会危及金融业,甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业,资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策从紧的影响,房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大,势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境,进而制约整个房地产市场的有序竞争,使房地产企业的发展面临资金瓶颈。三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议中国经济的持续健康发展,房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面,必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为,完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作一是构建多元合理的房地产企业融资渠道二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。(一)构建多元合理的房地产企业融资渠道2008年3月20日,中国房地产业协会发布了关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告,该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议,其中包括建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道。报告建议,积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制,实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道,支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场,特别是二手房市场解决住房问题,使住房资源更加合理、有效的利用。关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道,成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为,可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。1.房地产信托。房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道,信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前,国内比较多的是房地产资金信托,即投资人基于对信托投资公司的信任,将自有资金委托其投资于房地产,将所得按投资额分配。2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,缩写后即为REITs)是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展,出现以后不断完善,在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本,是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金,房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家,其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具,也为房地产企业提供了高效的融资渠道。4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS,CommercialMortgageBackedSecurities)属于抵押贷款支持证券(MBS,MortgageBackedSecurities)的一种。根据打包资产的不同,MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券(RMBS,ResidentialMBS)和商业房地产抵押贷款支持证券,前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式,是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具,这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。5.其他融资渠道。除以上融资方式外,还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

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