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银行管理论文-城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响:国外研究综述与启示.doc

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银行管理论文-城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响:国外研究综述与启示.doc

银行管理论文城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响国外研究综述与启示摘要城区特征通过多种途径影响商业银行的住房抵押贷款决策。商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款的违约风险,进而确定对该城区的最低首付款比例或拒贷率。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制,联系我国实际情况,指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性,建议商业银行密切关注城区住房价格波动率,并且政府应该限制中低收入城区商业银行的数量。关键词城区特征,住房抵押贷款决策,住房价格波动率,中低收入城区一、引言城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素,它分为三类1人口特征,包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等2住房存量特征,包括住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等3公共服务特征,包括接受公共住房支持的家庭比例,学校质量、治安状况和拆迁改造等4其它特征,包括经济增长率和产业分散化程度等1。城区特征或多或少以相同方式影响一个城区所有住房抵押贷款的风险。在单个贷款申请者特征和单个住房特征难以准确获得的情况下,商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险,以确定该城区的最低首付款比例,甚至对整个城区拒贷,这一方面使商业银行面临的违约风险降低,另一方面可能使中低收入城区居民的住房融资难度加大。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制,联系我国实际情况,指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性,建议商业银行密切关注城区住房价格波动率,并且政府限制中低收入城区商业银行的数量。二、国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制一城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关理论国外关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中,违约理论解释哪些城区特征影响贷款风险理性歧视理论解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区贷款供给不足。信息外部性理论和内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同前者认为,当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益后者认为,单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。1.违约理论住房抵押贷款违约理论有两种支付能力理论和权益理论,分别解释被迫违约和理性违约。支付能力理论的主要内容是1当借款者无力支付月还款额时,违约就会发生。2影响借款者支付能力的因素有触发事件triggerevents,包括失业、离婚和疾病等、融资来源Financialresources,包括收入和储蓄等、融资条款Financialcommitments,包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债和其它包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等。权益理论的主要内容是1违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权,即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权即违约。2违约的必要条件是负权益即住房价值小于贷款价值,并且违约受交易成本和触发事件的影响。3负权益的影响因素包括初始贷款价值率,住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本2交易成本因素包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等,它增加违约成本从而降低违约概率触发事件因素包括失业、离婚和迁移等,它将多期最优违约决策提前到现在3。VonFurstenberg1969考虑了初始贷款期限、初始贷款价值率和被抵押的是新房还是旧房等因素,发现初始贷款价值率是影响违约率的重要因素,初始贷款价值率越高违约率越高。Wilson等1995采用19921995年加利福尼亚的数据估计了违约损失函数,发现城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。Capozza等1997研究了交易成本和触发事件对违约率的影响,他们用城区收入水平和年龄结构作为交易成本的代理变量,用城区失业率、离婚率和迁移率描述触发事件,发现城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关,城区失业率和离婚率与违约率高度正相关,其它变量不显著。Boheim和Taylor2000研究发现,孩子年龄小于六岁的家庭违约率较高户主年龄对违约率有显著影响,在38岁以下,违约率随户主年龄递增,在38岁以上,违约率随户主年龄递减。由此可见,住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。2.理性歧视理论19世纪70年代初,Phelps1972和Arrow1973提出劳动力市场的理性歧视理论,后来被应用到住房抵押贷款市场。该理论的主要内容是1在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下,权衡收益和成本,贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。2某些城区的违约风险比其它城区高,如果高于贷款者的最大可承受风险,来自这些城区的贷款申请会被拒绝如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准,但同时被要求较高的首付款比例。3因为理性歧视是有利可图的,市场竞争不能使其消失。Schill和Wachter1993发现,金融机构对低收入或少数民族城区比对其它城区的拒贷率高,但在控制了城区风险之后,拒贷率的城区差别消失,这表明理性歧视是存在的。Marschoun2000发现,对住房价格波动率较大的城区,贷款者要求较高首付款比例的概率较大。5.信息外部性理论Lang和Nakamura1993提出信息外部性理论informationexternalitiestheory。该理论的主要内容是1一方面,住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关,与城区预期住房价格波动率负相关另一方面,如果住房估价不精确,贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷导致住房销售难度增大两个方面相互影响,产生了一个动态的信息外部性。2在一个外部冲击例如住房交易税提高下,如果住房交易规模下降得较小,则信息外部性作用较小,住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点如果住房交易规模下降得足够大,则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩,甚至消失。3低收入城区的住房交易规模一般较小,而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛,所以信息外部性对低收入城区的影响较大。Claem1996和Vermilyea2005等学者都发现,住房交易规模4与拒贷率显著负相关,表明信息外部性是存在的。Harrison2001发现,信息外部性不仅存在于房地产市场衰退期也存在于房地产市场非衰退期考虑了银行差异性的信息外部性更显著在其它条件例如城区预期住房价格波动率不变情况下,一个标准差的近期住房交易规模增加使拒贷率降低2。4.内部信息效应理论1999年,Avery等提出内部信息效应理论internalinformationeffecttheory。该理论的主要内容是1单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益,这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。2在低收入城区,购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小,如果一个城区存在多个贷款者,可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息,贷款风险或单位贷款成本会更高,从而首付款比例或拒贷率也更高。Avery1999和Vermilyea2005都发现,单个贷款者的住房抵押贷款业务规模5与其拒贷率显著负相关,表明内部信息效应是存在的。Avery1999还发现,内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大,可以解释中低收入城区之间1/4的拒贷率差别。二城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制我们对上述国外的相关理论进行概括总结,发现城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制有以下三种1.违约理论和理性歧视理论城区预期住房价格波动率↑、城区失业率↑、城区离婚率↑或城区中位家庭收入水平↓→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑2.信息外部性理论城区住房交易规模↓或城区预期住房价格波动率↑→住房估价精确性↑→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑3.内部信息效应理论贷款者收到的住房抵押贷款申请数量↓→该贷款者获得的城区信息↓→违约风险↑→首付款比例↑或拒贷率↑三、城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响现状城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响已经开始显现,并导致中低收入城区居民的住房融资困难加大。2004年下半年,上海多家银行在二手房抵押贷款方面出台了新的限制条件城区和环线概念,停止了向奉贤、金山、南汇、川沙、崇明五个城区发放二手房抵押贷款内环线以内的二手房抵押贷款首付款比例普遍增至3成,内外环之间的增至4成,外环线以外的增至5成6。另外,为防范金融风险,中国人民银行规定,从2006年6月1日起,个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30,但考虑到中低收入者的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行最低首付款比例20的规定。然而,在实践中,商业银行对住房抵押贷款申请者普遍执行的最低首付款比例是30或30以上,中低收入者没有得到最低首收付款比例20的好处。四、启示1.商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性。目前,我国个人信用查询系统处于起步阶段,尚不完善住房估价技术的科学性、客观性较差,并且委托代理问题使房价高估的现象比较突出。这导致商业银行搜集单个贷款申请者特征和单个住房特征的成本高、准确性低。相对而言,城区特征的获取成本较低、较准确。所以,商业银行会根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险,对违约风险较大的城区规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。2.商业银行应该密切关注城区住房价格波动率。城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。一个城区的住房价格波动性越大,则住房估价的精确性越低,进而住房抵押贷款的风险越大,因此商业银行对该城区的贷款申请应该规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。3.政府应该限制中低收入城区的商业银行数量。中低收入城区的住房交易规模通常较小,所以住房抵押贷款申请总量较小。如果一个中低收入城区的商业银行多,则可能没有任何一家能收到足够的住房抵押贷款申请数量以获得足够的城区信息,贷款风险或单位贷款成本会比较高,从而首付款比例或拒贷率也比较高。因此,政府应该限制中低收入城区的商业银行数量,或者帮助中低收入城区的商业银行分支机构组成住房抵押贷款银团,以使商业银行获得更多的城区信息,进而减小中低收入城区居民的住房融资难度。

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