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银行管理论文-央行新房贷政策的特点及影响.doc

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银行管理论文-央行新房贷政策的特点及影响.doc

银行管理论文央行新房贷政策的特点及影响鉴于2002年下半年以来全国出现了多年未见的投资增长过快、房价上涨过猛、银行信贷增量过大等问题,今年6月,中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,重申了对商业银行房地产贷款操作规则的某些规定,并针对新形势、新问题作了一些补充。该项新房贷政策将对银行业、房地产业、购房者等方面产生深远的影响。央行新房贷政策的特点及积极意义央行新房贷政策有以下几个特点一是连续性与创造性并济。新房贷政策既保持了房地产信贷政策的稳定性与连续性,也针对新形势、新问题作出了一些创造性、适应性的调整和补充。如四证问题,30%的自有资金问题都是三令五申的老要求,而区分贷款首次置业与非首次置业、普通商品房与高档商品房等的首付款及利率则是新的举措。二是货币数量调节与信贷结构调整结合。调节最低首付款是中央银行重要的选择性货币政策工具。针对数量问题,新政策坚持了普通商品房20%的最低首付款标准,同时要求提高对高档商品房和非首次置业贷款的最低首付款标准,体现了总量微调的政策意图。针对结构问题,新政策进一步明确了禁止类、限制类和鼓励类三级房地产信贷标准,这些规定对推动商品房结构的优化调整必将起到重要作用。三是全局性与区域性兼顾。新房贷政策在立足全国一盘棋的基础上,充分考虑了房地产市场的区域性特点。对具体操作层面的内容,新房贷政策并没有统一规定。这不仅为中国人民银行各分行制定区域性信贷政策提供了足够的空间,也为各商业银行结合本行实际制订具体的操作细则提供了依据。央行新房贷政策的出台将有力地促进房地产业的健康发展,主要体现在第一,防范风险就是促进发展。新房贷政策的基本精神是立足长远促进房地产信贷的健康发展,绝非是对开发商釜底抽薪和打压市场。因此,新房贷政策既有禁止,也有限制,更有鼓励,并不存在一刀切断房地产开发的资金链条的问题。相反,如果对近年来房地产业存在的问题放任自流,积聚的泡沫终将破灭,到时候支持房地产开发的资金链条可能真正出现断裂,并可能使经济运行遭受重创。第二,限制投机就是鼓励消费。在房地产开发过程中,从土地储备、项目开发、建筑施工到销售流转各个环节,都需要银行贷款,但如果过度依赖银行信贷,不仅增加项目开发的财务成本,而且会促使一些开发商铤而走险,将成本最终都转嫁到消费者头上。央行适当提高贷款门槛,目的就在于抑制投机行为,扭转房地产业对银行信贷过度依赖的情况,迫使开发商依靠创新动员更多的社会资金,挤掉更多的水分,最终降低开发成本,从而有利于降低房价和保护消费者权益。第三,优化结构就是调节总量。央行规定,对购买高档商品房、别墅或者第二套以上商品房的借款人,适当提高首付款比例,并不再执行优惠住房贷款利率,这是房地产产品结构调整的强烈信号。其目的在于通过利率的杠杆作用,调节个人住房贷款需求,引导住房贷款向中低收入家庭倾斜,扩大个人住房贷款的覆盖面,以解决目前房地产市场突出的供需结构矛盾问题,降低商品房空置率。第四,强化原则就是重在引导。新房贷政策更多地强调了信贷原则,并没有对具体的信贷操作程序作出过细的规定,同时依托人民银行分支机构加强中心城市房地产信贷业务的属地化管理。在市场经济条件下,中央银行的信贷政策窗口指导工具发挥的作用,不仅是金融层面的,更是产业和社会层面的。开发商和商业银行必将会根据央行的新房贷政策调整自身的行为,这对规范市场、减少泡沫、防范风险、抑制房地产虚高症将产生积极影响。央行新房贷政策对我国务经济层面的影响分析由于房地产业关联度相当大,涉及多个当前增速较快的行业,因此,央行的措施将对多个行业产生间接影响,从而作用于整个宏观经济,这将有利于我国国民经济持续稳定健康发展。(一)对银行业的影响第一,有利于降低银行业的风险。据统计,目前房地产开发企业项目投入资金中约20%~30%是银行贷款建筑公司往往要对建设项目垫付约占总投入30%~40的资金,这部分资金也多是向银行贷款此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中60%以上的资金来自银行。因此,央行的举措将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头,有利于防范银行信贷风险,提高银行贷款质量。第二,银行业的利润会受到一定的影响。新政策实施后,金融机构对房地产业的贷款将会萎缩。目前,房地产业贷款余额已占银行贷款余额的18%左右,2003年16月份,房地产业贷款占金融机构新增贷款的40%左右,房地产贷款增幅减慢会影响银行利润。(二)对房地产业的影响第一,对房地产市场中愈演愈烈的圈地运动及地价炒作会产生一定的抑制作用和深层次影响。房地产业的巨大利润主要来自于土地储备及地价炒作。圈地需要吸纳大量的资金,因此,在圈地过程中,房地产开发企业跨地区调拨资金的现象非常普遍。央行的新政策规定,商业银行发放房地产贷款只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。另外,在对土地储备机构的信贷支持方面,新政策规定,商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。这些措施均会对圈地运动所导致的部分地区房地产过热现象起到抑制的作用。第二,对一些中心城市高价房及商业用房的销售与开发形成巨大的压力。由于目前我国个人信用征信体系尚不完备,银行很难了解和监控跨地区或本地区跨区域购买住房的借款人的信用状况,而这种类型的银行信贷资金往往成为一些城市中高价住房和投资性购房的套利资金流,客观上刺激了高价房供应数量急剧上升和房价的过快上涨,也形成了目前房地产市场中中低价住房供应量缺乏与高价房供应数量急增及高档住宅空置较多之间日益扩大的结构性矛盾。新政策调高了购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房的首付款比例和贷款利率水平,在一定程度上可以防止个人超量贷款而增加的信贷风险,限制个人投资性购买高价房和商业用房的非理性冲动,抑制高价房及商业用房的购买力,由此也会抑制目前房价上升过快的势头,引导房地产开发企业多开发适合中低收入阶层居住的房地产项目,进一步缓解我国房地产市场中突出的结构性矛盾。第三,房地产业优胜劣汰的进程将会加快。可以预计,我国房地产市场发生巨变的序幕已经悄悄拉开。虽然央行此番措施在短期内可能还无法产生明显的效应,因为导致目前我国房地产市场结构性矛盾的原因是多方面的,但从长期看,随着央行通知精神的进一步贯彻落实,我国房地产市场的格局必将发生深刻变化。(三)对购房者的影响第一,房屋质量总体将趋好,由质量问题引起的纠纷将会减少。多年来,由于受利益驱动,大量房地产企业应运而生,其中难免鱼龙混杂、良莠不齐。有些企业一心为了迅速回流资金,没有心思考虑建筑质量。新政策对于这些企业无疑将是沉重打击,房地产业新一轮洗牌运动在所难免。市场对不合格者的淘汰过程加速,而真正有实力、管理好的企业最终会脱颖而出。这样市场上就会少一些杂牌楼,多一些放心楼、名牌楼,老百姓也会对房屋质量增加一些放心指数。第二,发展普通住房限制高档房,普通百姓将获得有利的贷款支持,将有更多的选房余地。新政策规定,房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。为减轻借款人不必要的利息负担,银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对购买第二套以上住房的,适当提高首付款比例。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的,商业银行按照个人住房贷款利率执行购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的,商业银行按照同期同档次贷款利率执行。这些规定真正体现了对弱势群体的关爱。第三,土地贷款政策有利于加快土地开发,降低成本,平抑房价。房地产开发的成本主要是两大块,一是土地成本,二是建筑安装成本,而建筑安装成本的弹性不大,所以,土地成本就构成了房价变动的主要因素。土地经过炒卖,到了真正搞开发的开发商手里已是层层剥皮,成本很高。新政策规定,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。这必将对房地产市场中愈演愈烈的圈地运动及地价炒作产生一定的抑制作用和深层次影响。首先,土地储备机构利用银行资金静待土地升值的时间缩短,对自有资金要求增多,即使拿到土地,变现的时间也不得不加快,土地增值概率、幅度会有所降低,开发商开发成本也会相应降低,房价就有望下降。其次,新政策规定,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这无疑是断了靠炒地为生的房地产企业的财路。房价在土地成本下降的情况下回归自然,最终获益的是普通百姓。

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