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银行管理论文-银行按揭的风险与按揭楼盘评估类型.doc

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银行管理论文-银行按揭的风险与按揭楼盘评估类型.doc

银行管理论文-银行按揭的风险与按揭楼盘评估类型自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房已被广大消费者接受和认同,按揭既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是,作为一项新兴的金融业务,住房金融仍处于探索和积累经验阶段,随着按揭贷款的迅速增长,其风险也逐渐显现。一、银行按揭的风险银行按揭的风险,来自于以下几个方面:借款人未来还款意愿及还款能力(有赖于其个人资信状况评估);按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系(有赖于按揭项目评估);借款人所购住房的合法性(有赖于按揭项目评估);开发商履行担保的意愿及担保能力;借款人所购住房的远期市场风险。1.按揭及其涉及的法律关系所谓银行按揭(也称按揭贷款,简称按揭),是一项住房贷款业务品种,购房者支付一定比例的首期购房款,其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得,贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时,借款人将自己所购住房抵押给贷款银行,开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后,贷款银行办理注销抵押登记,由购房者取得所购住房产权证;反之,贷款银行将依法处分抵押房产,并从中优先受偿,贷款银行也可以追究开发商的担保责任,以确保贷款本息的及时收回。按揭涉及的法律关系有:购房者与售楼方的商品房买卖关系;购房者(借款人)与银行之间的借款关系;借款人(抵押人)与贷款银行(抵押权人)之间的抵押关系;开发商与贷款银行之间的担保关系。2.银行按揭的风险分析银行按揭的风险包括:个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全;部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险;住房金融业务发展过程中也出现了一些问题,有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款;有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种(如“零首付”按揭),有的银行内部管理薄弱,对贷款项目审查不严,甚至出现对同一项目重复贷款的现象。据了解,市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况:一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得,个别开发企业甚至虚增房价,使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等,以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者8

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