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农村研究论文-农地非农化的增值收益分析.doc

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农村研究论文-农地非农化的增值收益分析.doc

农村研究论文农地非农化的增值收益分析摘要20世纪以来,我国进入了城市化快速发展阶段,农地非农化的规模和速度都在急剧增长。在这个过程中,各种问题也相继产生,各种问题的焦点都集中于农地非农化的增值收益的分配上。如何实现增值利益的分配问题以妥善解决由此引发的各种社会问题,构建和谐的人地关系与和谐的社会,确保社会主义市场经济的建立和完善是本文的写作关键。本文将通过对农地非农化的增值收益的形成原因和现状进行分析,得出农地非农化增值收益现存的问题以及解决的对策。关键字农地非农化增值收益征地补偿利益一、农地非农化增值收益形成原因1.农地非农化的投资性增值非农化投资性增值是指将农地转为建设用地后,对土地进行投资而引起的土地增值。从价值的表现形式来看,土地投资性增值增加的是土地的资本价值,从地租的角度来看,土地所有者、使用者的投资构成了级差地租Ⅱ,这一部分的增值收益也就相当于是级差地租n的资本化。转非前的农用地一般都是生地,是未形成任何建设条件的土地,要作为真正意义上的城市建设用地除了要具有一定的空间位置以外,还必须对土地进行投资开发使其具有城市土地的功能特性。这些新增加的投资的作用在于增加土地的功能,提高土地的利用效率。按照地租理论的观点,新增投资能够使土地在今后的使用中给土地使用者带来更多的超额利润。这些超额利润中的一部分将转变为级差地租Ⅱ,级差地租Ⅱ资本化后就成为了土地增值收益。2.农地非农化的辐射性增值辐射性增值是指除土地所有者、使用者以外的社会性投资,如国家、企事业单位等在某宗土地周围一定范围内土地上的投资,由于该地产生的辐射作用而使其增值。虽然土地的产权主体并没有对其土地进行任何的投资活动,但由于相邻土地乃至周围更远的土地上进行了投资改良,由于土地的外部性,产生了辐射性作用,使其的配套设施、交通条件、环保条件等得到了改善,因而产生了增值收益,这也可以看作是间接性投资而带来的增值。因此可以说,在一定区域范围内,对某一地块而言,其相邻土地、周围土地或更远的土地上的基础设施建设或土地附属物建设产生的功能会辐射到该地块,从而提高这块土地的利用能力和经济效益,提高其级差地租的水平,进而引起土地的增值。3.市场供求关系变化引起土地增值农用地转非以前,对农用地的需求主要是来自对其生产的农产品的需求,而当农产品收获以后,便与土地失去了天然的联系,在实物形态上发生了分离。而作为建设用地,对它的需求也是一种引致需求,是为了获得在土地上投资发展的权利,也并非土地本身,但是相对农用地来说,这类需求要直接许多。近几年来,由于住房分配制度改革和居民收入水平提高,房地产市场能量被不断释放,城市房地产开发大量兴起,对建设用地的需求不断增加,使得土地价格上涨。城市建设用地的需求己经达到了一个比较高的水平,所以一旦非农化完成,原来的农地作为建设用地进入土地市场,原农地的需求被建设用地的需求所替代,土地的价格也随之上涨几倍、几十倍。二、农地非农化的现状1.农民和农村经济组织被排除在增值收益分配之外农民和农村经济组织获得的是按照被征收土地的原用途所给予的补偿,补偿的原则是保证被征地者的生活水平不因土地被征用而下降。但是按照国家土地补偿标准土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍,以及被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准。可以看出农民和农村集体组织是被排除在农地非农化增值收益分配之外的。目前的补偿实际上只体现了对土地资源属性的补偿,实际上农用土地一旦转成建设用地以后,其价格就会很快上涨,依现行补偿方式,农民是拿不到上涨的那部分土地价格的。征用时以农地年产值确定价格,出让时按照土地建设用途确定价格,使地方政府拥有巨大的牟利空间,这对农民是不公平的。2.地方政府从土地出让金中获取大部分增值收益土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格。政府从土地出让金中所获得的增值收益,应为土地出让纯收益,即扣除了土地征用中的各种补偿费、政府规费和政府投入土地的前期开发费用后的余额。从数量上看,土地出让金的规模在日益扩大。土地供应的垄断,使政府能够在土地收购、整理、管理等成本的基础上,加上稳定的利润对外转让土地使用权,使土地经营成为稳赚不赔的生意。而将农业土地转为非农用途方面的垄断,则使政府能够稳获由于工业化和城市化发展而产生的土地价值增值。3.城市土地使用者低价购买土地使用权,分享增值收益随着我国社会主义市场经济的不断发展,经济成分多样性,投资主体多元化,越来越多的其他经济成分的投资主体投身于房地产开发中,他们要获得开发的土地,就需要在土地出让市场上从政府手中购得土地使用权。具体来看,主要有房地产开发商和其他土地使用者。通过土地开发或修建建筑物所获得的利润,也包括土地增值收益。此外,城市土地使用者的投资,往往能够享受到政府招商引资的优惠政策,因为中央政府为了社会总效益的不断提高,他要求地方政府促进经济社会的持续稳定发展,并以此作为考核地方政府和领导干部政绩的重要指标。因此,一些本该属于土地出让金的一部分增值收益却成为了用地者的超额利润,使他们无偿地占有了农地非农化的增值收益。三、土地增值收益分配的建议与对策1.征地环节征地环节需要解决的主要问题是失地农民的问题。大量失地农民的产生是城市化的必然现象,问题的关键是如何帮助失地农民解决面临的问题,消除他们的后顾之忧,改革措施应该主要体现在征地补偿和安置等方面。首先,农民和农村集体经济组织获得的收益分配主要体现为征地补偿,关于补偿标准的改革,特别是产值的测算方法问题,国家相关部门一直都在进行有益的尝试,要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费,以统一年产值标准为基数,同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件,确定补偿倍数,计算征地补偿费用。其次,改革要以人为本,除了要保证失地农民的现有的生活水平以外,更要考虑他们的长远发展。因此,必须对失地农民今后的社会保障和就业作出合理的安排。失地农民的社会保障主要包括养老保险、医疗保险、失业保险和最低生活保障等项目。在农村社保目前尚未立法,且社保制度建设基本是空白的情况下,应当尽快把失地农民纳入城镇社会保障体系,可以通过国家、集体、个人及征地单位四方主体共同筹措资金,实现与城镇社保的对接。并要完善失地农民再就业机制。农民不能充分就业,这是影响我国农村稳定的一个隐患。可以说,促进征地农民就业是顺利推进城市化和工业化进程,保持社会稳定的关键。因此,应该进一步提出若干促进征地农民就业的政策措施。2.供地环节在供地环节,政府通过出让或者划拨的方式将经过一定开发的土地的使用权让渡给城市土地使用者,政府和开发商通过土地出让金、税收和利润等形式参与了农地非农化增值收益的分配,针对前一章所分析的现分配制度所存在的一些问题,笔者提出以下改革建议。1完善土地使用权的出让方式,保证增值收益不被流失,同时兼顾社会效益的发挥供地环节本身是一个土地使用权交易的过程,完善的市场体制是公平交易的基础,完善的市场法规是确保农地非农化增值收益不被流失的保证。土地使用权的出让,要严格实行招拍挂制度,对于大规模、成片开发,特别是要优化土地布局的土地,特别是政府重点工程、经济适用房等项目,更适用招标的方式,且不应该一味地以价高者得为原则,应采用综合的评标机制,成立由房屋管理部门、规划部门、土地行政主管部门等有关部门联合成立的专家评标小组,由各部门专家对竞标单位进行综合评标确定中标者。这样做,充分体现土地资源的价值,同时也使地方的建设资金得到保障。对市级政府而言,通过提高土地出让招拍挂的比例,也能在土地收益分配比例有所下降的情况下实现土地收益的实际增加,而且对提高土地集约度利用效率也有促进作用。2从税费上调节增值收益土地税收被认为是迄今为止最有效和最重要的收取土地增值收益的手段之一,土地征用中的税费是政府部门向土地的供需双方收取的土地收益,这也是政府调控土地非农化配置的重要经济手段。完善土地税费体系,进一步强化其政策功能,促进土地政策全局性、战略性目标的实现。首先,在加强耕地占用税征收管理的同时,调整耕地占用税税额和税率,提高耕地占用税征收标准,将税额标准与耕地保护级别相挂钩,对占用基本农田的要特别提高征税税额。其次,根据地区差异、农用地等级和保护级别,制定和完善全国性的耕地开垦费征收标准,制定和完善有关耕地开垦费使用、转移、管理和监督的具体办法,使其在调节耕地占补平衡方面发挥应有的政策功能。再次,严格新增建设用地土地有偿使用费的征收管理,在农地转用审批环节直接从县、市地方政府土地出让收益中先行收缴。参考文献1吕萍卢嘉农地征用利益分配关系分析与调整[J].农村经济,2007,01.2付春梅失地农民合理利益完全补偿利益探析[J].农村经济问题,2007,03.3黄朝明陈建文王宏伟曹建试析征地过程中的主体利益分配J].农村经济,2004,07.4楼喻刚吴婕土地征用补偿费中应包含养老保障因素[J].人口与经济,2002,02.5鲁金萍,蒲春玲.土地征用储备中地方政府与农民的博弈行为浅析[J].农村经济,2006,01.6唐焱我国农用地征地补偿研究进展[J].安徽农学通报,2008,143.7黄朝明征地过程中的利益分配研究[D].中国农业大学,2004,06.8杨红梅等征地制度改革研究现状与展望[J].安徽农业科学,2006,343.9姜开勤征用土地增值收益分配分析J.农业经济,2004,10.10杜莹农地非农化增值收益分配研究[D].四川大学,2007,04.

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