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农村研究论文-近代华北土地买卖的几个问题(三).doc

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农村研究论文-近代华北土地买卖的几个问题(三).doc

农村研究论文-近代华北土地买卖的几个问题(三)五、地买卖的一般过程土地买卖的一般过程是卖主确定欲出售的田块后,通过中间人寻找买主(有时也可能自己直接寻找买主),讨价还价,成交后订立契约,然后到政府主管部门登记交税。所以,这里简要介绍土地买卖的中人和佣金、各种地契及税契与过割。1、土地买卖的中人和佣金在近代华北的土地买卖中,中间人是必不可少的。中间人大别之有三种类型,第一种是交易双方或其中一方的熟人、亲友或邻居等,作中人只是由于和交易者的这种特殊关系。第二种是里长、甲长、村长、保长之类,有些地方习惯由这些人作中。第三种是专业的中间人,称经纪人,又称牙人、牙纪。在清代,凡在政府有关部门登记注册的经纪人称官牙纪,未经政府批准者为私牙纪,民国时期官牙纪改称监证人,其具体职责与清代官牙有所不同。中间人在交易中所起的作用并不都一样,有时交易双方彼此相熟,直接协商交易,确定价格,一切谈好后,在立契时请一两位中间人在契约上签字,此时,中人的作用只是证明这一笔交易。有时交易双方互不相识,由双方共同认识之人从中牵线搭桥,中人的作用主要是介绍双方相识。但在大部分情形下,不管交易双方是否相识,都要通过中间人说合,讨价还价时由中间人传话,中间人参与交易过程,并在价格磋商中起很大作用。此外还有一种情形是中间人受卖方或买方委托,成为全权代理人。例如有人欲卖田,立一纸委托书给中间人,标明欲卖土地的大概情形及欲得价格,此后寻找买主,讨价还价,如有多个买主时确定交易对象等等,一系列交易过程中的事务全由中间人处理决定,直至正式成交时卖主才出面立契。中间人的作用与中间人的类型之间有一些相关之处,但并不固定。大约凡由村保甲长作中人以及民国时期的监证人,较少直接参与交易过程,主要是起证明人的作用,但交易双方也不一定是直接协商,多半还有其他人说合。亲朋乡邻作中人可以只起证明人作用,也可以程度不等地参与交易过程,但很少全权代理,因为这种做法中间人责任很重,全权代理的中间人通常不是至亲就是专门的牙纪。至于官私牙纪在交易中各种角色都可能承担,不过一般来说,交易双方自行协商的情形下很少请牙纪作中人,他们或依当地习惯请村保甲长作中,或遵从政府法规在监证人处登记,大部分场合是请亲邻作中,尤其是当交易发生在同族或邻里之间时,如兄弟或堂兄弟之间交易请叔伯作中证,与左邻交易请右舍作中证。土地买卖成交后要付中间人佣金。付给中人的佣

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