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投资决策论文-研究房地产泡沫识别方法.doc

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投资决策论文-研究房地产泡沫识别方法.doc

投资决策论文研究房地产泡沫识别方法摘要主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法,对各种方法加以分类,主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等,11.1房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大时,表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态,且并没有存在市场萎靡的迹象,则说明这个房地产市场中投机需求的房价收入比商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入售价格商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入平均每户家该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出,但国际上没有一个统一的标准。在发达国家,房价收入比在1.85.5之间发展中国家,一般在4~61.2房地产价格增长率/GDP该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标,反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2,超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如19871990年间,日本存在严重的地产泡沫时,该指标平均值为31.3房地产出现泡沫时,会有大量房屋空置,故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为空置率增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言,该指标的判断标准是空置率不足5时,表明市场过热,极可能存在泡沫510为合理区域1020为空置危险区而当空置率大于201.4反映房地产真实价值的是房地产的租金收益,房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长,则存在泡沫的成份。租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说,计算租售比的方法是假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行,算出包括银行利息在内的租房总支出同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行,再算出买房总支出以租房总支出除以买房总支出,另外,还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫,但指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集,处理起来比较简单在进行房地产泡沫检测时,可以把那些具有充分理论依据的指标,如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准其缺陷是,一些指标的标准多取自国际经验,不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时,不同2理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法,其基本原理就是计算出房地产的理论价格,然后与实际的房价相比较,通过观察二者相背离的程度,以收益还原法为主要内容的理论价格法,在上世纪80年代日本泡沫经济发生后,成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差,或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分,所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格理论价格与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型,即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现,从而得到房地产的理论价格。我理论价格法虽然在理论上可行,但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为第一,折现率的准确数字难以确定。第二,收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益,通过折现来计算现值。但是,未来是不确定的,在当前的3我国学者洪开荣2001提出房地产泡沫计量的市场修正法,即以物业空置率为基础,从房地产的供求差异出发,通过考虑各种相关系数因素来进行修正,房地产泡沫系数物业总空置率经济增长修正系数产业贡献修正系数其中空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例经济增长修正系数上期的1GDP增长率/本期的1GDP增长率产业贡献修正系数上期的1房地产业增长率/本期的1房地产业增长率交易状况修正系数上期的1个人购房比例/本期的1个人购房比例该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异,特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述,但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法,但是理论依据不足。4国外的研究文献中,常见这种方法。其使用前提有两个一是房地产价格短期波动不是很厉害二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时,房地产价格变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律,而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫使得价格大起大落,从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同,方差上限检验法以BlanchardandWatson1981为代表,他们认为,经济泡沫的出现会增加价格p的方差,会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下,给定某些条件,就可以求出价格方差的上BlanchardandWatson1981还讨论了价格p的更新值(超额收益的分布。如果存在经济泡沫,并且经济泡沫会在某个时期破灭,那么在经济泡沫存续期间,经济泡沫更新值为同号当破裂开始时,变为异号,这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长,从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间,会产生小的正的超额收益,但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂,产生大的负超额收益,这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布,因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数另外,市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此,这两种方法还是引起了经济学家们的关我国房地产市场化的时间很短,从住房制度改革基本完成的1998年算起,到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间,可供计量检验的样本数据很少,计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此,统计检验法在我国应用并不合适。5预警法是一种综合方法,融合了指标法中的各种重要指标,也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题,而且需要收集很多数据,但综合而言,是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍(1)选定预警指标。(2)确定预警指标的权重。(3)确定指标临界值。(4)测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时,地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内,达到临界值的指标越多,地产泡沫变化的概率越大。(5)确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率,房地产泡沫变化的可能性划为几个级别A级警戒级,40其构建还有多种方法,但它们在计算原理上是相同的,关键之处是所选取的代表性指标会因人而异,差别很大。6以上房地产泡沫识别方法很多,但大体上可以归为两类,即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫,尤其是指标法中,其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标,然后用实际指标与其对比,实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分,以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中,应该综合运用各种方法,对房地产价格进行分析,判别是否存在泡沫,而不应该单纯采用一种方法,以免判别结果有失偏颇。真对以上分析,对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议第一,由于我国房地产发展时间较短,房地产统计工作更是滞后于房地产市场,统计资料相当匮乏,所以应该完善我第二,目前我们应该在现有统计资料条件下,根据我国以往的经验和其他类第三,建立适合于国情的房地产泡沫预警机制,对我国房地产泡沫及时预报和控制,时刻警惕房地产泡沫。[1.房地产泡沫测度研究[J].经济师,2006,5141144.[2.房地产泡沫形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001,81014.[3,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究[J].价格理论与实践,2003,33738.[4,郑思齐,黄英.房地产泡沫测度系数的编制方法[J].中国房地产,2003,61315.

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