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投资决策论文-研究房地产泡沫识别方法.doc

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投资决策论文-研究房地产泡沫识别方法.doc

投资决策论文-研究房地产泡沫识别方法摘要:主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法,对各种方法加以分类,主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等,11.1房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大时,表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态,且并没有存在市场萎靡的迹象,则说明这个房地产市场中投机需求的房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=售价格其中:空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例;经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率);产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异,特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述,但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法,但是理论依据不足。4国外的研究文献中,常见这种方法。其使用前提有两个:一是房地产价格短期波动不是很厉害;二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时,房地产价格变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律,而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫使得价格大起大落,从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同,方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表,他们认为,经济泡沫的出现会增加价格p的方差,会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下,给定某些条件,就可以求出价格方差的上BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值(超额收益)的分布。如果存在经济泡沫,并且经济泡沫会在某个时期破灭,那么在经济泡沫存续期间,经济泡沫更新值为同号;当破裂开始时,变为异号,这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长,从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间,会产生小的正的超额收益,但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂,产生大

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