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行业经济论文-上海房地产泡沫形成的深层原因 .doc

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行业经济论文-上海房地产泡沫形成的深层原因 .doc

行业经济论文-上海房地产泡沫形成的深层原因摘要:最近几年上海房价高度上涨大家有目共睹,房价上涨乃经济发展使然,但以这种惊人的速度一路飙升却是极不正常的,其中的泡沫显而易见。与当前大多分析文章---将房价正常上涨与形成泡沫混同---不同的是:本文抛开上海房价正常上涨的因素,如中国城市化进程加快、人口基数大等,专门分析催生房产泡沫的因素,分别是:政策惯性、金融漏洞、低迷、不发达的资本市场、国际“热钱”进入、市场预期和利益集团作用等,以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因。引言:上海房地产存在大量泡沫已经是不争的事实。2000年以来,上海商品房价格一路猛涨,从未回头,尤其近三年来情况更为严重,2000年均价为4895元/平方米,2003年为5897元/平方米,2004年攀高至7546元/平方米,9月飙升至8148元/平方米,比2003年成交价猛涨2251元/平方米,涨幅达38.17%①。到2005年初,上海房价更是攀升到近9000元/平方米。上海房价在这么短的时间内上涨如此高的幅度,其中的泡沫不言而喻,因此努力挤压房产泡沫一直是近两年来中央和地方房地产政策的主要目标。当前,分析上海房地产泡沫的文章很多,但绝大多数没有分清房价合理快速上涨和形成泡沫的区别,把二者放在一起进行分析,以至于得出的结论一般是综合性的,“鱼目混杂”的,所以提出的建议也就缺乏针对性。为了防止“将孩子连同洗脚水一起倒掉”的危险,本文抛开上海房价正常上涨的因素,专门分析催生房产泡沫的因素,以期为目前上海的“房地产病”做出科学而又准确的“诊断”。一、政策惯性从房地产历史的角度来看,上世纪90年代上海出台一系列鼓励房地产发展的政策,事实上为近几年房价的“突飞猛进”提供了基础性的政策支持平台,由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期,再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用,这些因素共同形成政策惯性,极大地抵消了后来政府出台的打压房价的政策效果。1992年,上海第一次正式提出土地批租政策,该政策使上海房地产市场迅速发展起来。但随之而来的国家宏观政策调整和亚洲金融危机,使上海房地产市场急转直下,为了挽救房市,重新启动房地产市场,1994至1998年,上海市政府相继推出了“蓝印”户口、贴息贷款和购房退税等措施,使上海房地产市场重新回暖②,1999年开始房价开始缓步上升。作为经济发展的支柱产

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