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行业经济论文-中国房地产业的现状与问题.doc

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行业经济论文-中国房地产业的现状与问题.doc

行业经济论文中国房地产业的现状与问题近几年,我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。具体分析可归纳为房地产投资稳步上升,地域热点显现发展经济理论告诉我们,资本积累,投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长,任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说,保持一定的投资规模就尤为重要。2001年在全球经济下滑时,我国经济实现7.3的增长率,其中投资贡献率高达3.6刘树成等,2002。随着产业结构的调整,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6,逐步上升至2001年的17表1,其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。从总量分析,全国房地产投资增长率与固定资产增长充基本同步,近几年略高于固定资产投资增长率,例如,在1997~2001年间,全社会投资增长率分别为8.6,13.9,5.1和10.3,房地产开发投资增长率分别为1.2,13.7,13.5和21.5,但并没有出现1992~1993年增长率高达117和165的过热现象。房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占投资总量的比重保持在66,其中普通住宅占51,别墅和经济适用房分别占6和9,办公楼为12,商业用房为12。从房地产持续投资热点的分布来看,它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带,从2002年19月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.,31.4,30,33.4,31.4和40.1。客观地讲,这些地区房地产投资热有其合理的因素,也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区,经济的发展、居民收入的水平提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求,但是,与其他产品一样,房地产投资也要以需求为后盾,没有效的需求,房地产投资就不可能持续的增长。那么,我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑销售率空置率,地域分化明显近几年,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售率当年销售面积占当年竣工面积的比例分别是88.4和75,其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。但是,在销售率回升的同时,空置率也在上升,达到12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4,高于国际警戒线10。对于空置率的确值得我们细思量。首先,空置率上升无论何种原因都不是一个好现象,空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多,由此会增加银行的坏帐,并影响资源的优化配置。其次,市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品,其合理的库存期、库存比率应该为多少以住宅为例,我国房地产开发的房屋多是高层和多层,国外多是一家一户住宅,不同样式的住宅,其均好程度差异极大。独户住宅不存在均好问题,而多层、高层住宅因楼层、朝向,是否靠房山等,就很难实现均好,因此,就有好卖与不好卖之分。那么,不同质的住宅空置率是否具有可比性,就值得进一步商榷。再次,地域差别。即便是在国内,不同地区经济实力的强弱,其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后,海南空置商品房425万平方米,给当地房地产业和银行业带来重创,留下的是满目疮痍的烂尾楼,而当时上海的空置房屋接近700万平方米,占全国的七分之一,却能使之化险为夷,绝处逢生。第四,减免税动机。中国房地产市场的一大特点是卖期房,许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题,而房屋产权过户多要等待有减免税费机会的房展会之后办理,这也会导致一定时间内空置率的上升。鉴于上述分析,我们认为全国商品房屋的销售率在稳步上升,总体形势乐观。但是,对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。仍以房地产投资三大热点地区为例,1998~2001年,广东的商品房屋销售率为66,69,71和68,低于全国的平均水平,在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下,这就不能不令人担心。同期,北京的销售率为49,45,70和71,也低于全国的平均水平,但呈现出走高的态势。而上海的销售率为73,90。85和100图5,图6和图7。截至2002年9月,上海商品房屋销售面积为1404万平方米,当期竣工面积为1194万平方米,销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋,但是,目前上海仍有779万平方米的空置商品房屋,其中,空置商品住宅为452万平方米。是鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果,因此,全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系,才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。价格基本平稳,结构变化突出2002年19月份,全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快,其中,宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,涨幅超前。但是,全国总体平均价格的走势力基本平稳,特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小,在北京等大城市还出现了小幅回落。

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