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行业经济论文-中国房地产业SCP范式初探.doc

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行业经济论文-中国房地产业SCP范式初探.doc

行业经济论文-中国房地产业SCP范式初探【摘要】文章以中国房地产业为研究对象,运用“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架(即SCP框架)进行实证分析。分析表明我国房地产业属于区域性寡头垄断行业,房地产投资结构不尽合理,经济适用房投资比例偏小。建议政府提高中低收入者福利,继续推进和完善经济适用房制度政策和进行必要的宏观调控以促进房地产市场的健康发展。【关键词】房地产业;市场结构;竞争行为;经营绩效2003年,我国房地产投资在固定资产投资总额中占了18.4%,而且据我国官方报纸预测,今后5年内,我国内地房地产开发投资将达到3580亿元人民币。伴随着政府政策的陆续出台,尚处于初期发展阶段的我国房地产业正在向通往成熟化和健康化的道路上艰难前进。一、市场结构(一)市场集中度房地产业的产品有其特性,即在空间上具有不可移动性,所以一个项目一旦完成,它就确定了自己所属的市场区域。虽然消费者可以在全国范围内选择产品进行消费(这种可能性也因为消费者的家庭或工作等社会原因而无法实现),但是产品不具有在全国性范围内流动的特性,这使得市场集中度这一全国性范围的指标便失去了意义。就算计算区域集中度,也会因为区域划分的困难和区域内部的不均衡而无法进行。在中国的各大城市和中小城市,一般情况下是有一个或几个颇有市场势力的房地产企业控制着本地的主要市场份额,而多数的小企业则在较小的份额中竞争分羹。因此,总体来说,我国房地产市场是区域性的市场。而各片区作为居住的物质载体,有着不可移植的区域特点,因此在某种程度上形成了居住的垄断性。这种区位上的垄断性与住宅产品的垄断性,使片区住宅结构处于寡头垄断之中。(二)产品差别化1992年,广州的天祥花园推出了广州市场的第一个跃式单元;2000年,广州最早推出了三错层户型;紧跟着2001年,“世纪村”将私家花园引入到多高层住宅之中,这在全国当时属首创。同时,开发商在建筑外观上也吸取各国风格,尽量呈现其多样化;住宅产品的类型更是丰富,如:青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、养生住宅、亲情住宅、通用住宅等名目繁多,以迎合消费者的口味。这一系列的户型或概念创新行为,足见开发商在引导消费者从而创造产品差别这方面所下的功夫。产品质量一直是消费者最为关心的问题。由于房地产产品市场上存在着严重信息不对称,所以消费者要区别不同开发商所提供产品的质量,除了请专门的购房顾问陪同购买

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