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行业经济论文-加息对房地产市场的影响.doc

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行业经济论文-加息对房地产市场的影响.doc

行业经济论文加息对房地产市场的影响摘要无论是从房价还是从房地产主要开发指标开看,我国房地产市场均显示出过热的迹象。2007年,央行连续六次加息,这必然对房地产市场产生不容忽视的影响,本文针对房地产过热的现状及危害,分析了加息对房地产市场的影响并得出相应结论。关键词加息房地产市场影响一、引言2007年12月21日起,金融机构人民币存贷款基准利率进行调整,一年期存款基准利率由现行3.87提高到4.14,上调0.27个百分点一年期贷款基准利率由现行的7.29提高到7.47,上调0.18个百分点,这是2007年央行的第六次加息。与此同时,今年以来央行还通过提高二套房房贷首付,6次发行定向票据、发行特别国债等措施收紧银行信贷,缓解流动性压力。可以说,房地产过热是央行持续加息的重要理由之一。房地产过热的直接表现就是不断上涨的房价,这已经不仅是上海,北京等大城市存在的问题,更是全国大中城市普遍存在的问题。从房地产主要开发指标来看,我国房地产市场也显示出过热的迹象,除2004年的土地开发面积出现了负增长,国内贷款增幅不大之外,20022006年房地产完成投资额、土地开发面积、国内贷款均较上年有大幅增加。我国的经济处于上升阶段,房价上升也属于正常现象。但是对于我国的人均收入,房价近年的上升已经超过正常范围,形成过热。从多个指标都可以判定我国房地产泡沫的存在,尤其是我国高悬的房价收入比以及空置率问题。造成我国房地产过热的因素很多,长期以来我国将房地产作为支柱产业,这本身就起到了政策上的促进作用。早期众多的刺激政策由于时滞效应对现在的调控造成阻碍。金融业将房地产贷款视为优质资产,大力放贷,在资金上促进了这一行业的兴起。预期因素在房地产泡沫中起到了推波助澜的作用,外国热钱因强烈的人民币升值预期而流入房地产又加速了房地产的过热。房地产过热对我国经济的危害是巨大的,不仅降低了人民生活质量,而且影响到经济结构,阻碍实业经济发展。如果资金链条断裂,则会诱发金融危机,进而引起严重的社会危机。二、加息对房地产市场的影响1.加息对房地产供给市场的影响。央行的此次加息,提高了贷款利率,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的7.29提高到7.47。央行加息,必定会使房地产企业的贷款也就是其资金成本相应上升,但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业银行的放贷冲动的同时,不过多的增加房地产企业的利息负担,对经济不致造成高强度的降温。(1)对房地产开发企业的影响。此次加息,对于多数房地产开发企业来说,短期内影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说,可能会有比较大的影响,比如资金的有效供给和周转,资金链的畅通等。但从长期来看,房地产企业利息支出变大,使得其融资成本增加,但财务费用存在转嫁的可能,从而进一步提高房价。目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20~25%左右,按照信贷规模800亿左右来计算,贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加1.44亿左右。房价的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。因此,对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。(2)对二手房市场的影响。央行连续加息使投资型购房者的月供压力会进一步增加,对投资住房靠出租获取收益的人来讲,收益本身没有明显的增加,还有可能下降,而他的投资成本如贷款的利息等都在增加,净收益趋向减少,因此,这部分业主将有可能选择出售房屋,从而有利于促进二手商品房房源的供给。由此可见,对于房地产供给市场来说,加息会增加房地产企业的融资成本,而融资成本的增加,又会进一步影响房价。短期来说,对于资金实力雄厚的房地产企业来说,加息带来的影响不是很明显。从长远来看,一方面加息引起银行信贷口的紧缩,会从资金供给方面淘汰一些规模不大、势力不够雄厚的房地产企业,进一步规范了房地产市场另一方面,加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加,会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供给。2.加息对房地产需求市场的影响(1)对于已贷款购房者的影响。加息无疑会增加其还贷压力,促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。有业内专家计算过,以总额50万,期限20年的住房按揭贷款为例,按等额本金的还贷方式,加息前后每月还款额分别为3828.62元、3909.58元,加息后每月需多支付80.96元的放贷月供加息前后20年总利息支出分别为418868.91元、438298.53元,共需多支付利息19429.62元。单从数据上来看,每月多增加的几十元钱对于贷款买房者的压力并不会显著增大,违约发生的机率也相对较小,但是据新浪财经的一项调查显示,有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息,而央行的连续加息,利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。(2)对于潜在购房者的影响。加息所带来的心理负担要远大于其实际作用,并且这种心理影响往往会改变其消费投资决策。一部分急需住房的消费者,担心利率的继续增加而选择住房固定利率贷款来规避未来利率上升所带来的风险。另一部分对住房需求并不强烈的潜在购房者则会调整投资理财计划,将本应投入房地产的资金转作他用,如储蓄保值,或干脆购买日渐升高的人民币理财产品,或投资有价证券等。其实,0.18个百分点对于潜在购房者来说,并非是无法逾越的鸿沟,只是从这0.18个百分点中显示出的更多的是国家继续紧缩经济的宏观政策导向,而近一段时间过热的房地产业必然是首当其冲。在如此的宏观经济政策调控下,依然执著热衷于房地产,对于潜在购房者来说显然不是明智之举。3.对房地产融资市场的影响。房地产作为资金密集型产业,金融支持是房地产得以发展及繁荣的关键所在。而金融对房地产的支持不仅表现在房地产市场的供给方,比如房地产开发企业的融资,而且表现在房地产市场的需求方。而随着国家的宏观经济调控,不断出台的金融紧缩政策加息会加大房地产开发企业融资成本,削弱了企业对银行信贷的依赖。自从央行提高贷款门槛,房地产企业从银行贷款已十分不易,未来开发企业通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大,在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下,当前房地产融资市场呈现出以下主要特征一是以银行信贷为主导的单一融资格局二是其他融资渠道虽然总量不大,但是却代表了房地产融资市场的发展方向三是房地产融资市场体系尚不健全①。4.加息对房地产抑制作用明显。不论在经济发展上,还是具体的房地产泡沫调控上,美国都是一个很好的例子。研究美国的案例,可有助于我们更好的把握当前的形势,并得到政策启示。自1991年初以来,美国房地产市场经历了前所未有的强劲成长。新屋开工率和销售量,二手房的成交量以及房价等多项衡量房地产行业的指标均连续数年保持上升势头。但是这样的繁荣景象已经开始逆转,不难看出在数据上已经出现了明显的变化。1991年开始的美国房地产牛市,仅仅经历了2次小幅调整,分别是1994至1995年和1999年至2000年。来自各方面的因素延续支撑着这一波上涨,例如针对出售自住屋后所获资本利得的减税优惠,较低的房屋贷款利率以及更多元化的房贷金融产品。但随着美联储连续16次加息,不但短期利率上扬,长期国债券的利率也已经攀升,在它的带动下,目前美国30年固定房屋抵押贷款利率已大幅上升,2005年7月份的低点5.53上扬到2006年5月中旬的6.5。这给房屋抵押和再融资带来很大的负面影响,据由美国政府支持的房贷机构FreddieMac称,2006年美国房屋抵押贷款金额约为2.45兆美元,较上年下降13②。房地产降温引发的财富缩减效应,将紧缩消费者的消费能力,从而使以消费为主的美国整体经济成长受阻。三、结论利率是市场经济中最重要的经济杠杆,房地产是资金密集型产业,对利率变化的反应比较灵敏,此次加息通过对房地产各主体行为的影响,进而影响房地产市场供求关系的变化,使之向宏观调控目标靠近。从短期看,加息可以改善房地产开发企业的资金热点聚焦效应,促使企业加快在建工程的建设进度,缩短运作周期,某种程度上将增加房地产供给。从长远看,将迫使开发企业提高经营管理水平和资金使用效率,促进房地产行业的结构调整和重组,使资源向优势企业集中,提高房地产业的整体水平。加息促使房产需求者重新审视房地产价格的走势,改变对房价预期,其对心理预期的影响要大于实质性的影响,将影响购房者的决策。对于自住购房者,要观看一下房价的走势再作决策,推迟购房的时间。对于房产投资者,是以追逐利润为目的,如果预期房产价格将回落,投资收益下降,资金将向其他领域转移。同时,加息改变了消费者手中金融资产的价格,增加了贷款购房的成本,提示了贷款购房的风险,使其消费行为更谨慎,安排购房计划和选择购房时机将更合理,减少盲目跟风的成分。因此,短期内,加息会使一部分人持观望态度,将延缓购房者的热情,起到抑制需求的作用。长期来看,加息将使自住购房者消费行为更合理,投资者投资行为更理智,最终将使房地产的价格形成更加合理,从而有利于房地产市场的健康发展。①资料来源王西军,利率市场化对我国房地产企业融资的影响J,技术经济,2007年第6期②资料来源房地产资源网参考文献1汪红驹,中国货币政策有效性研究M,中国人民大学出版社,20032施兵超等,利率理论与利率政策M,中国金融出版社,20033黄达,货币银行学M,中国人民大学出版社,20004多恩布什,费希尔,斯塔兹,宏观经济学M,中国人民大学出版社,20035谢国忠,货币紧缩和全球房地产泡沫J,国际经济评论,20066王西军,利率市场化对我国房地产企业融资的影响J,技术经济,2007年第6期7李扬,美国房地产价格趋势及其对中国的启示J,中国地产市场,2006年第7期8易宪容,加息对房地产市场影响深远J,中国投资,2007年第10期9王秋石,加息对我国住宅价格影响的经济学分析J,2006年第11期10杨纯,加息对房地产市场是一把双刃剑J,上海房地,2007年第10期11陈淮,郑翔,利率调整对房地产市场的影响J,新金融,2007年第3期12谢经荣,地产泡沫与金融危机国际经验及其借鉴M,经济管理出版社,200213卢凯,央行加息对房市影响的经济学分析J,商业研究,2007年第2期

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