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行业经济论文-如何认识当今中国的房地产业.doc

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行业经济论文-如何认识当今中国的房地产业.doc

行业经济论文-如何认识当今中国的房地产业一、房地产业的“泡沫”有多大让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说,用市场化的方式来进行经济建设,其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看,我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由,比电信、航空、石油等行业宽松自由很多,中国有几万家房地产公司,北京有几千家房地产公司,最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%,这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系;商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式,每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力,也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下,在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下,不到十年的时间,房地产业获得了很大的发展,而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米,而到了2002年底,该数值已提高到21.5平米,80%的家庭拥有自有住房,这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作,那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力,据05年3月24日《房易网》,摩根士丹利根据平均每套住宅的价格,以及政府公布的城镇家庭平均年收入,计算出两者比值为7:1;但又指出,每套住宅的价格数据较为可靠,而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估,它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40%。因此,它的判断是:中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章,根据他的统计,中国城镇住宅均价2400元,平均面积70平米,则每套均价16.8万元;而城镇家庭年收入平均为3.5万元;两者比值为4.8:1。因此,他的判断是:中国总体的房地产业的发展,不能说是一种“泡沫”。另外,据上述摩根士丹利的报告,98年以来房地产价格年平均上升9.2%,但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14%,家庭存款平均年增长18%,所以它认为:中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。从以上数据可以看出,我国房地产业的发展,从整体看,从长期看,应该说是基本健康的、是良性发展的。无疑,这是和中央的指导思想密不可分,在97年中央的北戴河会议中,第一次将房地产住宅业

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