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行业经济论文-房地产业价值链问题及其剖解.doc

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行业经济论文-房地产业价值链问题及其剖解.doc

行业经济论文-房地产业价值链问题及其剖解美国战略管理学专家迈克尔·波特在《竞争优势》中提出,价值链是一个企业用以设计、生产、销售、交货以及维护其产品的内部过程或作业。迈克尔·波特之后的价值链概念注意到了与其他企业的联系。JanmesBotkin(1992)认为,价值链就是一个通过链中不同企业的设计、制造、组装、分销和零售的过程,这是更大范围、更为系统的概念。到了最近,价值链的概念更加注意信息的获得对于企业控制价值链核心资源的重要性,因此价值链的概念发展成了数字价值链,是通过互联网而形成的电子神经系统(ThomasandKevinP.Michaels,2002)。房地产产业价值的构成也同样遵循价值链理论的基本结构,房地产业价值链是指在房地产业价值形成过程中,产业价值的主要创造者-政府、开发商和土地使用权出让方,这些经济单元通过协同合作投入所拥有的权利,承担不同的价值创造职能,在产业上下游共同向最终消费者提供住宅产品时形成的各环节分工合作关系,形成一个围绕房地产相互合作相互联结的价值系统。在这个过程中,这个系统不仅增加价值,而且重新创造价值。房地产发展历程,体现出行业收益集中化特征,其整体财富增长并没有给利益相关者带来均等的财富增长。从表面上看,行业财富增长的最大受益者是房地产企业拥有者。产业链各个主要环节的收益分配不合理是房地产业价值链不完善的一个重要表现。一、我国房地产业价值链现状从其发展来看,我国房地产业的价值链存在一定的缺陷,具体表现在以下两点。(一)财富创造各主体在财富分配博弈中地位不平等从价值创造来源和收益分配结果来看,投资者(房地产开发商)以其资本和管理,即投入资本和企业家才能,获得资本回报和企业家才能报酬。房地产买卖市场是一个竞争较为激烈的市场,参与买卖的要素流动较为通畅。因此,在正常情况下,投资者只能获取社会平均利润。但我国房地产商所获取的收益往往远高于平均收益。从土地这一房地产开发的重要因素分析,可以看出一些背后的推动力。土地交易的市场化是房地产开发的起点。在土地市场交易过程中,地方政府具有双重身份,既是仲裁者,又是交易商:一方面,以行业主管机关的身份监督和评判交易过程;同时,往往通过其土地委托代理机构,以市场主体的身份参与微观交易过程。而且,由于地方政府拥有强制征用集体土地的权力,这种强制性为政府以低价从农民手中征用土地成为可能;而与房地产商的交易

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