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行业经济论文-房地产业发展研究.doc

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行业经济论文-房地产业发展研究.doc

行业经济论文-房地产业发展研究摘要:房地产不仅仅是房屋,也不仅仅是房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和位置的独特才是人们所真正关心和追逐的,在国内则体现在户籍、儿童入学资格、各种保险等方面;首次提出了用数学的方法将房地产看成是房产与地产之和的观点,从根本上论述了房地产业所面临的风险,并提出几项解决问题的建议和方法。关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学1房屋和房地产人们谈论房地产市场的时候,主要关心的是房价,并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“RealEstate”,两者都是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,并由于其独特位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的,在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说,买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见,笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值,单就房屋本身而言,上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同,都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时,必须考虑附属的价值。2房地产的本质及市场主导房价的构成要素最近成了关注的焦点,一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来,可能有一百多项具体的构成元素。当我们将“房地产”拆分开来看,用数学的方法解析“房地产”时,房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下,不同区域的房屋建筑成本差距不大,那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方政府操控,可见房价表面上看是由市场主导,但其本质是地方政府主导,不管是规模还是价格。2.1基建拉动市场和价格近年来,多数地方政府改善基础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展,然后由基础设施建设促进土地升值,由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示,合肥市GDP自2004年开始三级跳,当年合肥市GDP增长

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