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行业经济论文-房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归.doc

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行业经济论文-房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归.doc

行业经济论文-房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归摘要:房地产是一个具有二重性的产业。一方面,它是实体经济的一个子部门,另一方面,又有非常强烈的虚拟经济属性,这主要表现在价格的强波动性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此,在分析房地产市场价格是否偏离其价值时,不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度出发,也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经济的角度出发。以美国次级债危机为例,从实体经济因素分析美国泡沫的生成虽有意义,但存在缺陷,美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫,更是一种以货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现,从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向,较之实体经济更有意义,而且,房地产泡沫的治理也离不开货币金融政策的支持配合。关键词:房地产虚拟化实体经济美国次级债一、传统一元分析框架的缺陷房地产被称为“不动产”(Property),是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中,房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此,在传统的理论视野中,房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来,人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言,是否已经产生了泡沫,或者,是高了还是低了,有没有偏离其本身的价值,从目前学术界各种观点来看,主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(HousingPrice-to-income-Ratio)。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右,这是一般的标准。第二是房地产空置率(Vacancies),是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。第三个标准是房价租金比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1~200:1。如果房价租金高

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