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行业经济论文-房地产产业生态:动力机制与路径选择.doc

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行业经济论文-房地产产业生态:动力机制与路径选择.doc

行业经济论文-房地产产业生态:动力机制与路径选择摘要:借鉴生态学原理,文章界定房地产产业生态的概念,构建房地产产业生态竞合模型和演化模型深入分析其动力机制,并进一步分析其路径依赖,最后剖析中国房地产产业生态的失衡并提出其优化的路径选择。关键词:房地产产业生态;动力机制;路径选择一、引言“产业生态”(IndustrialEcology)是一个新兴的研究领域,以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动关系的系统研究方法。运用生态学的原理和方法来分析和考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新,而且还有利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性和趋势性的解剖分析。二、房地产产业生态的内涵英国生态学家泰斯勒(A.C.Tansley,1935)首先定义生态:又称生态系统(ecosystem),是指在一定时间和空间范围内,生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成的一个彼此关联、相互作用并且有自动调节机制的统一整体。Lowenthal和Kastenberg(1998)借鉴生态学中的分析工具、原则和视角应用于产业系统分析,建立标准的产业生态模型研究该系统中物质、能量和信息流动对社会和环境的影响。产业生态理论的发展旨在提供一种新的理解产业系统对于环境影响的概念框架。借鉴上述的理论,本文将房地产产业生态界定为:房地产交易主体与其生存和发展的内外环境(即房地产产业生态环境)之间相互作用、相互依赖以及相互影响而形成的一种动态平衡系统。根据房地产产业生态的定义,其内涵概括起来可以提炼为以下三个方面:一是像其它生态系统一样,房地产产业生态的发展也经历了由简单到复杂、由低级到高级的发展和演进过程。二是像其它生态系统一样,房地产产业生态平衡也是通过自身的自我调节机制来实现的。当由于外部性存在以及政府等干预导致房地产产业生态失衡时,房地产产业生态就会自我调节使房地产交易主体及其环境自动达到新的动态平衡。三是像其它生态系统一样,房地产产业生态的自调节能力也是有限度的。外部的影响超出生态系统所承受的极限就会破坏房地产产业生态的平衡。比如房地产过度炒作以及超过极限发展等都会导致房地产产业生态失衡,严重的房地产产业生态失衡则会危及到房地产产业发展的安全,最终有可能引发经济危机。在房地产产业生态系统(见图1)中,房地产交易主体的生存与发展过程中的行为选择问题是其核心问题,而房地产产业生态环境是房地

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