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行业经济论文-房地产宏观调控中公私部门的利益博弈.doc

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行业经济论文-房地产宏观调控中公私部门的利益博弈.doc

行业经济论文房地产宏观调控中公私部门的利益博弈【摘要】房地产宏观调控涉及许多部门,其中最主要的是中央政府、地方政府、银行以及房地产开发商。他们之间即公私部门之间的利益共谋与冲突导致了房地产宏观调控无法达到预期效果。分析这四个部门在房地产市场中的利益共谋与冲突,对我国制订房地产宏观调控政策,无疑具有参考意义和实践意义。【关键词】房地产宏观调控利益共谋利益冲突伴随着房地产市场的发展,我国从2003年开始对房地产进行宏观调控。2003年4月,中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,此份文件是中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施,表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2004年3月国土资源部、监察部联合发文,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的遗留问题处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备。2005年3月央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策,调控力度进一步加大。2005年3月财政部副部长肖捷表示今后一段时期将重点推进房地产税改革。2005年3月国务院出台八点意见稳定房价。2005年5月,国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见。2005年6月北京市建委发布加强住房交易管理有关问题的通知,提出了六大稳定房价的措施。2006年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。2006年5月17日国六条出台,新一轮调大幕开启。短短几年间,中央出台了多项政策试图对过热的房地产进行调控,其决心和力度不可谓之不大,但从总体效果上来说是失败的,房地产业仍呈现增长过热,房价居高不下的情况,其原因值得深思。房地产调控失灵的原因在于房地产市场中存在的部门利益。只有在深入分析房地产宏观调控中涉及的主要的部门利益,才可以在此基础上制定有效的政策,并使该政策顺利执行。一、房地产宏观调控中公私部门的利益共谋从中央已制订的政策来看,其对房地产市场的调控主要采用的方式有三,即缩紧银根、地根以及税收。缩紧银根就是对银行发放房地产贷款进行控制,并且提高开发商进入房地产市场的门槛,但就目前的实际情况来看,银行并没有切实执行相关政策。缩紧地根主要是通过提高地价,限制建设用地的规模来实现,但是地价的提高只是增加了开发商的开发成本,其必然结果是导致房价上升。税收是宏观调控的重要杠杆之一,自然也是房地产宏观调控的主要措施之一。目前存在的涉及房地产的税种很多,税率也有上调的趋势,但正所谓羊毛出在羊身上,税收的真正负担者是消费者而非开发商,开发商仍然能在房地产开发中取得巨额的收益,政府也可以增加财政收入。由此可见,现有的房地产政策并不能对房地产市场进行有效的调节,这使人们无法不对政府的中立性以及公益性产生怀疑。房地产开发能带来巨额的利益,自然便成为人们眼中的香饽饽,人人都想咬上一口,已经尝过甜头的就更不想放弃了。地方政府通过房地产开发,使地方GDP迅速发展,各地领导更是名利双收,而且地方政府做的是无本生意,又不用承担风险,这对于他们来说是利大于弊的,何乐不为呢开发商从房地产开发中取得的暴利早已是公开的秘密了,最近三年公布的中国富豪百强,从事房地产开发的越来越多,2002年是25家,2003年增加到37家,2004年更多达45家。广州一家房地产集团新任总裁在接受媒体记者采访时坦承一个商人做过房地产之后,从事其它行业便觉得没有味道。银行在房地产业中一手托两家的角色,使其必然希望房地产越来越红火。房地产业对经济的拉动作用是毋庸质疑的,坚持以经济发展为中心的中央政府自然也不希望房地产市场出现低迷的现象,所以对房地产宏观调控政策的制订总是犹豫再三。正是因为这些,中央政府、地方政府、银行与开发商这些公私部门之间便形成了利益联盟,中央政府在制订房地产宏观调控政策时投鼠忌器,无法对其进行大刀阔斧的改革地方政府对中央的房产政策也敷衍了事,对开发商和银行的行为睁一只眼闭一只眼银行虽然有着比较严格的放贷制度和相关规定,但这些规定往往不是刚性条款,而是具有一定的灵活性,有关负责人可以对这些制度和规定进行弱化解释,从而放宽对资金流入房地产市场的限制地方政府和银行从各自的利益出发,对开发商采取绥靖政策,明着暗着袒护房地产开发商,并尽可能地满足开发商对土地和资金的需求,房地产商自然如鱼得水。中央对房地产的宏观调控无法得到预期的效果,房价越来越高,越来越多的百姓买不起房,他们与政府及开发商之间的矛盾加剧,成为社会的不稳定因素。而政府也因与民争利,丧失了原有的公益性,使百姓对政府的信任度降低,成为国家安全隐患。二、房地产宏观调控中公私部门的利益冲突1、中央政府与地方政府之间的冲突中央政府与地方政府在房地产宏观调控中的利益冲突体现的是整体利益与局部利益,长远利益与眼前利益的冲突,其根源是收益分配上的冲突。1994年分税制实施开始,原本属于地方的许多税种划归中央或者变为中央与地方共享税,这直接导致地方财政收入的减少,导致主要依靠地方财政支撑的地方政府无法自主地发挥职能。因此地方政府出于对本地利益的保护,以及一些地方领导人对名利的追求,无法积极执行中央的房地产宏观调控政策,造成了房地产宏观调控失效,这与中央力图使房地产市场稳定发展、优化房地产市场结构、促进社会整体和谐的目的相左。中央与地方各有各的算计,房地产宏观调控的效果大打折扣,乃至背道而驰也就见怪不怪。2、中央政府与房地产商之间的利益冲突中央政府与开发商之间的利益冲突最明显的表现就是2003年6月的121号文,该文要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。文件一出,不少开发商立即群起而攻之,直至上书有关部门,公开指责这一文件的合理性。由此可见,中央政府对房地产进行宏观调控,直接影响了开发商的既得利益和预期利益,这是开发商们无法接受的,他们自然不可能自觉执行中央的房产政策。3、地方政府与开发商之间的利益冲突地方政府可以说是这场利益博弈中最尴尬的角色了。作为中央在地方代表的地方政府不仅承担着执行中央政策的义务,还必须尽到发展地方经济的责任。2004年以来,中央对地方政府绩效考核标准的逐渐转变,同时中央明确了地方主要负责人的责任,使其不得不更多的考虑经济利益以外的事务。而房地产业对于地方及地方的领导来说实在是一个太大的诱惑,许多地方官员早已和开发商形成了利益共同体,时常见诸报端的地方官员收受开发商贿赂的案件便充分说明了这一点。因此,地方政府夹杂在中央政府与开发商之间,夹杂在执行中央政策与发展本地经济的名与利之间难以抉择,这便与开发商单纯逐利的目的产生了冲突。4、银行与开发商之间的利益冲突虽然开发商的资金来源于银行,他们之间存在着利益共同体的关系,但二者之间仍有着严重的利益冲突,主要表现在对房地产开发的风险承担上。银行向开发商发放贷款,并向购买者提供按揭,贷款者的债务负担越重,银行所承担的信用风险越大。近几年,商业银行的不良贷款迅速增加,虽然国家采取了一系列措施加以控制,但是银行的不良贷款仍然明降暗升。银行拼命扩大信贷数量,试图稀释不良贷款,反而造成更多资金流入房地产市场、银行与房地产之间的联系更加紧密的结果,不仅严重影响着金融业的稳定性,还成为房地产宏观调控无法顺利进行的隐性因素。5、政府(包括中央和地方政府)与银行之间的利益冲突经济职能是政府的一项重要职能,政府肩负着调控经济,使经济稳定发展的责任。银行资金大量流入房地产市场,开发商与银行之间的联系过于紧密是目前中国房地产市场中一个很突出的问题。由于利益的驱动,银行的天平不断的向开发商倾斜,淡化了其本身的公益性,造成银行与房地产你中有我的局面,严重影响了金融市场的稳定性,也对银行内部人员的廉洁性产生了一定的影响。而金融市场一旦出现危机,给国家带来的冲击将是及其致命的。因此,政府虽然希望能在房地产市场中取得利益,却更希望能有一个稳定的金融市场,为国家的经济发展创造稳定的环境,其与银行之间的利益冲突开始显现,并越来越突出。2004年8月15日下午,央行发布了首个国家级房地产金融报告2004中国房地产金融报告。31页的报告中,对北京房地产开发商负债经营、上海房地产泡沫、境外资金加速进入热点地区房地产市场、假按揭成为房地产市场主要风险等问题都有详细论述,充分表露了中央规范金融市场的决心,更凸显了政府与银行之间的利益冲突。在房地产宏观调控中涉及的主要的公私部门中央政府、地方政府、银行、开发商都有着各自的利益,彼此之间也有着利益共谋与冲突。正因这些公私部门过多地从各自的利益出发,造成了中央政府在制订政策时犹疑不定地方政府在执行政策时投鼠忌器银行对于政策的知易行难,再加上房地产开发商的逐利本质,使房地产宏观调控政策失去预期效果。由于能力有限,故仅对于房地产宏观调控中涉及的主要公私部门的利益共谋与冲突进行浅析,并未作深入的研究。而在房地产宏观调控中所涉及的另外的部门,如税务部门,国土资源部等均没有进行分析,因此希望能在将来对这一问题作进一步的研究。通过本文的抛砖引玉,期待更多的有识之士对此问题进行深入探讨,使这一问题能够系统化、理论化,从而为国家科学地制订房地产宏观调控政策提供参考。【参考文献】1张浩2003年2006年房地产宏观调控政策走向大事记J,中国不动产杂志,2006(6).2刘宝香我国政府在房地产业发展中的调控问题研究D,首都经济贸易大学硕士学位论文,2005.3郭圣新宏观调控尚未完成房地产政策再现利益博弈N,中国新闻社,2004714.4易宪容高房价中国经济的潜在风险J,学习月刊,2006(6).

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