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行业经济论文-房地产市场调控:完全市场化反思与重新定位.doc

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行业经济论文-房地产市场调控:完全市场化反思与重新定位.doc

行业经济论文-房地产市场调控:完全市场化反思与重新定位现阶段造成我国房地产价格上涨有多种原因,但最根本或最深层的原因,是对房地产市场管理的定位问题。从经济学基本原理看,房地产并不是一个完全竞争的市场,作为土地资源稀缺的我国更是如此。但是从1998年放开房地产市场以来,对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理,还是按政府参与的有限竞争市场来管理,并没有从理论和指导思想上予以明确。在对房地产市场管理和政策的设计上,存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位,使房地产的管理陷入被动的局面。一、我国房地产市场是一个有限竞争的市场由于房地产市场是基干土地资源的市场,由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场,是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。有限竞争的房地产市场有以下三大特征:第一,土地资源的不可再生性,决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。这一特征决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加,只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时,诱发投机出现,房地产投机形成对资金的强大需求,投机资金的大量注入形成房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂,由此连带引发金融危机,最终导致整个经济危机。房地产陷入泡沫的机理是:房地产供不应求-价格上涨-城镇可开发土地资源减少-价格轮番上涨-投机需求膨胀-房地产价格在炒作中攀升-形成房地产泡沫-资金供应链断裂-泡沫破裂-经济危机。这不仅仅是理论上的逻辑推进,无论是最早进入市场经济的西方发达国家还是后进入市场经济的发展中国家,都不同程度地遭受了一次又一次的房地产市场泡沫的危害。而且房地产“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害。房地产投资热往往发生在经济高速增长、形成大量社会财富剩余的时期。1987年和1988年,日本经济摆脱了“石油危机”的影响后快速回升,处于高速发展和繁荣时期,企业和居民手中有大量的剩余资金。日本与美国的贸易出现了大量顺差,在美国的压力下,1985年,日本签署了“广场协议”,日元大幅升值,房地产市场也随之急剧升温。在此后6年内,日本6大城市的商业地价狂涨3倍多,以致土地价格高出美国3倍有余。进入20世纪90年代以后,日本房市突然降温,接着就出现了全国性的大暴跌,整个经济也受到了重创。20世纪90年代末,当日本尚未从房地产泡沫造成的经济损失中走出,被誉为创造了东亚奇

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