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行业经济论文-房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷” .doc

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行业经济论文-房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷” .doc

行业经济论文房地产开发商又一种创新融资模式解读开发商“卖方信贷”日前,北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指,由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。“开发商贴息委托贷款”,对商业银行来讲,通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险,也能获得可观的手续费等中间业务收入;对开发商和购房者来讲,则是资金、住房“双双”得利,因此,该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。产生背景截至2003年4月,全国房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的176%。6月13日,中国人民银行发布了目的在于调整商业银行贷款投向的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。央行121号通知体现房地产信贷政策的变化,使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。通知要求,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的30;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70,贷款期限最长不得超过2年;规范建筑施工企业流动资金贷款用途,商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目;商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20的规定;对购买第二套以上含第二套住房的,应适当提高首付款比例;强化个人商业用房贷款管理,借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋。毫无疑问,新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展,避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域,以此减少商业银行的信贷风险。但同时房地产企业要生存与发展,企业必须拓宽融资渠道,不局限于银行贷款,而是要发挥社会多元化的融资功能。因此,房地产开发企业需要进行融资创新。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,房地产企业是否获得足够的资金支持,尽快建立健全多渠道的房地产融资体系,已成为企业发展的瓶颈。事实上,在去年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候,信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。到2002年底,房地产信托计划共计融资10.

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