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行业经济论文-房地产泡沫的国际比较.doc

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行业经济论文-房地产泡沫的国际比较.doc

行业经济论文-房地产泡沫的国际比较摘要:随着房价的不断上涨,房地产过热和泡沫问题越来越引起人们的关注。文章从房地产泡沫产生的原因入手,对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较,并提出了房地产泡沫的防治措施,希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。关键词:房地产泡沫;国际比较;防治措施一、前言对于泡沫一词,根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义,它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升,引发投资者产生在未来获得收益的预期,从而投入大量投机资本,最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其市场基础价值不符,虽然账面上价值增长很快,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。本文从房地产泡沫产生的原因入手,对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较,并提出了房地产泡沫的防治措施,希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。二、房地产泡沫的国际比较(一)美国的房地产泡沫20世纪80年代末90年代初,美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会,其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%,住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多,是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中,在国家优惠政策推动下,储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起,随着金融自由化逐步推进,其他金融机构加入竞争行列,各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势,支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初,美国房地产价格大幅度下跌,房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%,因而形成大量银行不良资产,专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期,商业资产供给超过了需求,在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%,导致房地产价格急剧下跌,其中以西南部各州为甚,致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。从2000年开始,股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率,美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势,房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地

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