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行业经济论文-房地产泡沫破裂的后果分析.doc

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行业经济论文-房地产泡沫破裂的后果分析.doc

行业经济论文-房地产泡沫破裂的后果分析摘要:房地产泡沫的破裂首先对银行产生巨大的危害,通过对包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰落的研究,我们发现住房价格下跌更可能使银行受到打击,原因是在多数国家,银行主导着购房贷款业务。但是房地产泡沫所带来的灾难远不止停留在银行的层面上。关键词:房地产泡沫;泡沫破裂;经济危机;政治危机;社会危机一、房地产泡沫破裂诱发经济危机(一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条,股价下跌,企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权,从而给企业带来巨额的偿债负担;此外,地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足,既降低了研究开发投资水平,也减少了企业在设备上的投资。1992年,日本制造业的研究开发费用下降3.5%,以这次危机为转折点,日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字,1998年1至7月,泰国破产企业达5,377家,停产企业达6,538家。至1997年底,失业人数达120万,1998年又增加到200万。(二)消费锐减Caseetal.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票,以香港经验来看,是当楼价大幅下滑造成大量负资产,房地产交易大幅减少,连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响,最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外,地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降,居民对未来怀有不同程度的忧心,因此会减少当期的消费,扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需,以美国经验来看,房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。(三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况,自1998年开始不断攀升,直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工,即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生,失业人数剧增,社会民怨会增加。以香港为例,1997年房地产泡沫破灭后,以举报个案计

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