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行业经济论文-房地产融资与商业银行信贷业务创新.doc

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行业经济论文-房地产融资与商业银行信贷业务创新.doc

行业经济论文-房地产融资与商业银行信贷业务创新摘要:房地产业是国民经济的先导产业,对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展,建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此,本文对我国房地产融资格局的现状进行了总体描述和结构分析,揭示了商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险,进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路。1、我国房地产融资格局的现状1.总体状况中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。房地产企业自有资金比例较低,而银行信贷资金在房地产投资中占比较高。央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,房地产开发企业负债率75.76%,银行贷款在总负债中的比重为41.32%,银行贷款占其全部资金来源的40.8%。深圳证券交易所的研究报告显示,近年来,房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升趋势,2001年为39%,估计2005年将上升到42%~67%,2010年可能达到45%~62%。从房地产市场资金链的实际情况看,商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。粗略估计,在目前的房地产融资结构中,直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。2.结构分析在以银行信贷为主导的房地产融资格局中,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。而且,1998年以前,银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业,1998年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷。整体上看,我国房地产融资的基本特点是:债务融资占主导,股权融资比例较小;融资渠道单一、融资结构不尽合理。(1)银行信贷是房地产融资的主渠道。长期以来,银行贷款是房地产开发企业的主要融资渠道。在现有房地产开发企业的资金来源中,银行贷款风险最小,成本最低,而其他一些融资方式成本相对要高。采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润,这是很多房地产企业最为关心的。1998年以来,银行对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个环节的支持,特别是对个人的住房信贷成了房地产发展的最大动力。与1998年相比,2003年末房地产开发贷款余额增长了2.2倍,个人住房信贷增长了近27倍。根据人民银行发布的统计资料,2002~200

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