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行业经济论文-房地产证券化的动力机制国际比较研究.doc

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行业经济论文-房地产证券化的动力机制国际比较研究.doc

行业经济论文-房地产证券化的动力机制国际比较研究摘要:2005年我国两个房地产证券化产品的推出表明国内房地产长期依赖银行支撑的局面开始被突破,一个新的融资平台正在架设起来。但房地产证券化能否在我国迅速发展,取决于是否具有巨大的内、外部动力因素。以此,本文对房地产证券化的动力机制进行了国际比较,以期为我国房地产证券化提供有益启示。关键词:房地产;证券化;动力机制一、世界房地产证券化的发展概况房地产证券化起源于20世纪60年代末期的美国住房抵押贷款市场,之后迅速发展。到80年代,这种证券化的技术被广泛运用于抵押债权以外的非抵押债权资产,而且随着金融市场自由化和国际化的发展,这一金融创新在欧洲市场上获得迅速发展。到1997年,美国50%以上的住房抵押贷款实现了证券化,抵押贷款二级市场总规模将近8000亿美元,出现了完整的证券化体系。此后英、日、德等国家也纷纷学习引进美国的做法,制定法律、设立组织,推动房地产证券化的发展。90年代进入亚洲市场,房地产证券化这一金融工具成为全世界金融创新的标志。我国在对房地产证券化探讨了十几年后,2005年由中国建设银行发起,中信信托投资有限责任公司在银行间债券市场发行30.1亿元个人住房抵押贷款支持证券,这是国内第一个住房抵押贷款证券化项目。另一个由国家开发银行发起,中诚信托投资有限责任公司发行近42亿元的信贷资产支持证券。这是国内金融市场上发起的真正现代意义上的房地产证券化交易。两个房地产证券化产品的推出表明国内房地产长期依赖银行支撑的局面开始被突破,一个新的融资平台正在架设起来。但房地产证券化能否在我国迅速发展,取决于是否具有巨大的内、外部动力因素。二、房地产证券化的动力机制国际比较房地产证券化在西方国家之所以发展迅速。其巨大的内、外部动力机制发挥了重要作用,下面我们主要以美国的房地产证券化发展经验为例进行研究。1.政府介入为小额投资者参与不动产收益创造机会,这是房地产投资权益证券化起源的主要动力。房地产证券化包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产投资权益证券化两种形式,所以房地产证券化的起源也有两条路径。其中一条路径是以房地产投资信托为基础的投资权益证券化。这是资产证券化最早的萌芽,它起源于20世纪60年代的美国。其后经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程。1960年,美国国会在内地税则中批准了房地产投资信托业务,其目的是给小额投资

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