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行业经济论文-房地产证券化的支撑理论梳理.doc

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行业经济论文-房地产证券化的支撑理论梳理.doc

行业经济论文-房地产证券化的支撑理论梳理[摘要]房地产证券化作为一种金融创新,它在使各个交易主体充分发挥自身优势的同时,降低了风险和成本。这一过程的完成,不仅有其实践的需要,也具有理论的支撑。对房地产证券化涉及的相关理论进行梳理,有利于为中国即将进行的房地产证券化在理论层面上奠定一个基础。[关键词]房地产证券化;支撑原理;梳理房地产证券化作为一项复杂的金融创新活动,牵涉的面很广,涉及的理论也很多,一般认为,以下五种理论与房地产证券化的联系比较密切。一、风险分散理论风险分散是金融活动创新的原动力。最有代表性的风险分散理论是马科维茨(HarrySimy),后来经过马歇尔(Marshal)、杨小凯等学者的补充已基本成熟。许多经济学家都认为,社会的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系,分工经济以专业化经济为基础,专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。斯密的分工经济思想主要体现在如下方面:(1)分工是提高劳动生产率、获得报酬递增的重要途径。他认为分工有利于提高劳动熟练程度、节省劳动时间、促进技术的发明与运用,进而有利于提高劳动生产率。(2)分工有利于促进社会普遍富裕。从整体上来看,分工越发展,就业容量就越大,因此分工在根本上有利于增进社会的普遍富裕。(3)分工受到市场范围的限制。斯密认为,尽管分工是发展劳动生产力的重要途径,但分工程度绝不是人的主观随意选择的结果,要受到市场范围即市场购买力大小的限制。(4)货币起源于分工的发展。一旦有了分工,一个人只能解决自己需要的少部分,而绝大部分的需要须通过交换才能得到满足。交换作为一种经济活动,也要讲究经济效益,货币正是一种减少交易困难、节省交易费用的工具。(5)资本是实现分工所创造的新生产力的物质条件。斯密认为,当分工进步时,即使雇工人数不变,由于工人劳动生产力因分工而提高,每个工人所能推动的生产资料数量更大,同一数量工人所能加工的生产资料会按更大比例增加,这时,必须预先储备的生产资料就要比没有分工进步时多得多。另一方面,一个行业分工越进步,就业人数就越多,即使劳动生产率不变,就业人数增加同样也需要增加储备的生产资料。马歇尔对分工经济思想的贡献主要体现在报酬递增与工业组织上。他以代表性企业为对象,从外部经济和内部经济两个方面,在工业布局、企业规模生产以及企业经营职能三个层次上,分析了报酬递增的积极作用。(1)报

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