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行业经济论文-房地产调控政策的框架性分析.doc

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行业经济论文-房地产调控政策的框架性分析.doc

行业经济论文-房地产调控政策的框架性分析内容摘要:在房地产市场,中央政府和各地方政府曾相继出台了一些振兴市场的政策和措施,各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架性分析,对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释,以助于厘清认识,把握房地产调控的方向和趋势。关键词:房地产宏观调控救市政策框架性分析目标影响房地产市场宏观调控目标(一)解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控市场只是资源分配的一种方式,在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值,且具有一定福利性,而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现,因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上,主要表现为:低收入者较难获得商业银行的信贷;出于商业利益考虑,住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此,世界各国都介入房地产市场,通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段,对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。对于普通消费者而言,住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管,使“居者有其屋”获得负担得起的住房;对于低收入者而言,住房政策主要作用是通过合理的设计,发挥市场配置与福利支撑的双重效用,保障其正常的住房消费需求。目前构成我国住房政策的基本框架是:面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策;面向低收入居民的经济适用房政策;面向最低收入居民的廉租住房政策;以及与住房相关配套的其他领域,如土地政策、金融政策、税收政策等。2008年10月国务院常务会议将促进房地产业发展的措施与其它诸多解决民生相关问题的措施一起提出来,保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向明显,由此可见国务院常务会议的着眼点仍然是保证和改善民生,国家将重点关注需求不足的问题,这一系列措施的出台既是为了支持居民购房,保证民生,也是通过刺激房地产市场的发展来解决需求不足的问题。(二)防范金融风险与房地产宏观调控房地产实体经济及其衍生的房地产金融等虚拟经济对金融体系有巨大的影响。房地产贷款是银行贷款最重要的组成部分,在大多数发达国家,该比例可达三分之一,有的国家甚至高达50%。在房地产贷款普遍采用抵押形式的情况下,增加了信用风险的复杂性。在住宅市场中,抵押贷款虽取得优先偿还权

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