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行业经济论文-泰国、香港和日本房地产市场逆转研究.doc

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行业经济论文-泰国、香港和日本房地产市场逆转研究.doc

行业经济论文-泰国、香港和日本房地产市场逆转研究摘要:文章比较了泰国、香港和日本房地产市场发生逆转的历程,分析了产生的原因,结果表明,汇率和过高的房地产价格对国家的经济产生了重大的影响,最终导致房地产市场价格的下跌。关键词:泰国;日本;房地产市场;汇率;逆转一、泰国房地产市场发生逆转的历程泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机,泰国货币受到国际炒家的冲击,但其中,也有泰国本身发展的内因,导致国际炒家对泰国的冲击,泰铢大幅贬值,给泰国造成巨大损失。引发的内因有:1.经济结构不合理,资产泡沫性大。20世纪70年代末开始,包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略,经济发展非常迅速。但工业化过程中主要以劳动密集型产业为主,缺乏科技和生产效率的支持,使出口难以长期保持强劲的竞争力。当泰国的经济处于上升阶段时,银行信贷急剧扩张,但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门,而是流向高风险的房地产和股市。在金融风暴前夕,泰国房地产积压的资金为300亿美元,积压的住房有85万套,需7年时间才能消化,写字楼和商铺空置率高达20%以上。信贷过度扩张和房地产热造成通胀事急升,经济泡沫越来越浓。这为货币、银行及金融危机留下了隐患。2.国际收支恶化,对外负债严重。泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策,但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差,也为了扩大国内投资,不惜借人巨额外债,泰国的国家短期外债占77%。由于泰国资本市场开放度比较大,流人大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75%的外资流入股市),然而一旦泰国国内的经济有所变化,它们很快就会撤走。多年以来,泰国财政盈余稳健,但进入1996年,情况发生了变化,由于美元对日元在1995年、1996年持续上升,已经严重的削弱了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字,相当于1.1%的GDP。财政收支短缺使泰国不再有盈余弥补日益扩大的经常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元,但到1996年底已经增加到800亿美元。3.金融体系不健全,高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全,风险意识差,当经济升温时,金融体系大量资产流入房地产,造成房地产价格猛升,形成地产泡沫。当房地产价格上升到与实际购买力脱节的地步,地产市场出现供过于求,发展商失去

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