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行业经济论文-浅谈房地产商品房“进度价格”的内涵与使用.doc

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行业经济论文-浅谈房地产商品房“进度价格”的内涵与使用.doc

行业经济论文-浅谈房地产商品房“进度价格”的内涵与使用摘要:近两年来,由于美国的次贷危机而引发的全球经济危机,我国的房地产行业也未能幸免于难,为什么商品房价格会出现这种么大的反差呢?这无疑与商品房定价有着密切关系。为了能使更多的消费者了解这一现象,也为了使商品房开发商能健康发展,更好地趋利除弊,澄清一些消费者对此价格形式的种种模糊认识,笔者现试图对商品房进度价格的内涵、性质和特点,以及这种价格形式的局限性和对策进行简单的分析。关键词:经济危机;商品房;进度价格商品房定价充满着复杂性和玄机性,除了市场供需关系决定因素外,还要受政策调控、拿地价格、规划容积率、建材选择、地段位置、车位容量、配套设施、交通状况、户型设计、物业管理、品牌效应等因素的影响。一、商品房价格形成的种类在商品房价格形式上,主要有现房价和期房价两种。以河北省石家庄“博雅庄园”住宅小区为例,开发商对此楼盘的价格形式进行了大胆创新和偿试。其方法是首次在商品房销售中推行“进度价格”,通过大量的调查研究、比较测算,最后一致认为这种价格形式具有科学性、合理性和可操作性,方案推出后很快被社会和购房者所接受,销售进度明显加快,商品房施工所需的现金流紧张问题得到解决。所谓商品房的进度价格,就是价格随着商品房施工形象进度的变化而变化。这种商品房价格形式如同其它新事物出现时一样,在销售过程中也听到很多不同的声音。下表是“博雅庄园”住宅小区一期商品房进度价格表:说明:此商品房为六层半带电梯的砖混结构,价位最低的是二层;最贵的是六层,因六层半是复式房、并赠予露台;一层房价高于二层房价,因一层赠小院。付款比例:在主体施工在未完工之前,首付款为50%,如主体施工完再签购房合同则按80%付款,如房屋竣工再签约则完全是100%的现房价。二、商品房进度价格形式的内涵按照劳动价值学说,房屋价格是房屋建造经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的价值体现,价格围绕价值上下波动。该公司在2000年的期房平均价格是2780元,现房平均价是3300元,两者相差的520元是计划成本的利息支出和增加相应的销售税金差异造成的,当然也包括开发商一部分让利。从理论上讲执行进度房价是有一定的道理的,价格随着工程形象进度涨,是极合理的,符合价值规律,也就是说,工程进度越快,资金投入也就越大,即价格离价值就越近,为了说明进度价格的合理性,我们来研究一下3300元现

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