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行业经济论文-物业管理发展新思路.doc

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行业经济论文-物业管理发展新思路.doc

行业经济论文-物业管理发展新思路论文关键词:物业管理维修基金自营模式规模经营论文摘要:物业管理在我国已经逐渐步八正轨,目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进,与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作,管理模式和企业规模四个方面详细论述,目的是找到一种新的思路,从而使我国物业管理能进步发展。物业管理产生于十九世纪的英国.伴随工业革命逐渐兴起.发展到今天已经有近二百年的发展历程.因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际.就必须从各方面对其进行调整.开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中.认为从以下四方面可以进行新的尝试:一.物业维修基金的运作模式的改进维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定:由市住房资金管理中心.在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取.多层住宅2O%.高层住宅3O%.然后再由业主按照房改成本价房价的2%交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O%.就要启动续筹机制。尽管如此.在实际操作过程中却出现两犬问题:(1)物业管理企业私自挪用占有:(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果.公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进1明确基金使用程序由物业公司确定维修计划以及维修费用.确定要维修的工程.报业主大会同意后.通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户,到银行的维修管理系统提取资金,银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高,经过业主大会直接授权业委会批准,到银行支取就可以了,如果费用比较高就实行阶梯性的交费,比如先预支30%,让维修工程先运行起来,在维修期间分阶段地支取最后留有5%的质保金,过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前.维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告,政府相关部门受理.并指定专业鉴定机构进行评估,最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。2建立基金审查制度每个财政年度,由房地产行政部门牵头,联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括:核查每笔资金支出程序是否合乎程序.核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时.所得的利息都存八相应的业主名下.利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外.其

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