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行业经济论文-现阶段房价调控措施分析及其对策研究.doc

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行业经济论文-现阶段房价调控措施分析及其对策研究.doc

行业经济论文-现阶段房价调控措施分析及其对策研究摘要:房地产宏观调控以来,中央政府接连出台多种措施,但效果不佳,其主要原因是调控的方向和手段存在偏差。文章认为稳定房价的主要措施应当是充分运用多种经济手段,避免行政干预造成的逆向调节,确保房价的稳定,在此基础上,我们提出了一些具体的政策建议。关键词:房地产宏观调控地方政府针对房价上涨过快的现状,从2003年6月央行121号文件开始,中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施,比如,“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。但是至今为止,我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。政府在进行多次调控后,为什么还是未能有效规范房地产市场的发展呢?究其原因,我们认为这主要是由于宏观调控手段和调控政策的着力点不完全正确。一、我国近年来房价上涨过快的的原因分析造成房价快速上涨的因素是多方面的,既有需求层面的,也有供给方面的。1、市场需求过度旺盛从需求方面讲,住宅需求主要包括城市化进程加快带来的刚性需求、城市居民改善住房条件的主动需求、城市拆迁改造带来的被动需求以及部分投资者的投资和投机需求等。首先,从潜在需求来看,目前,中国刚刚进入城市化的加速阶段,一直到2050年,中国都将处于城市高速发展的时期。城市化进程的加快,导致大量的流动人日涌入城市。专家估计,到实现“全面小康”的2020年,我国城市化水平将达到55~60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人,而我国现有城镇居民4.9亿人,也就是说未来15年左右将约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。其次,从有效需求测算,不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机,原有城市人口存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房,那么中国20%的城镇家庭是2700万户,每家增加20平方米,这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的,是现在就有支付能力或借助于银行信贷就具备支付能力的需求。此外,我国目前很多城市为了改善城市面貌,旧城改造和城市建设的力度很大,由此产生了大量的被动需求。最后,居民的投资性购房需求增加。由于房地产不仅具有消费品属性,也具有投资品属性,所以房地产市场上的需

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