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行业经济论文-经济适用房政策问题博弈分析.doc

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行业经济论文-经济适用房政策问题博弈分析.doc

行业经济论文-经济适用房政策问题博弈分析【摘要】经济适用房政策是实现“居者有其屋”和谐社会的重要国策,而对于中低收入购房者政府如何对其提供优惠却是众口不一。本文通过完全信息状态下政府和房地产开发商两参与者的博弈分析,解释了现行经济适用房政策执行过程中的不合理现象,揭示了问题之根源,并提出了经济适用房政策改进的方向。【关键词】经济适用房博弈论商品房一、引言在全国商品房价格一路飙升进程中,随着社会各阶层人群收入水平差距的进一步拉大和我国城市化进程的迅猛发展,社会保障中关于中低收入家庭住房保障的压力越来越大,矛盾也日益突出。中低收入家庭购房可望而不可及已经成了社会各界关注的焦点。经历了无数期待之后我国出台了现行的经济适用房政策,即政府提供无偿划拨土地,限定建设标准,供应对象和销售价格,建设经济适用房供给中低收入购房者。该项政策一度成为社会各界的希望,政府希望能借此消除由于房价过高而导致的不安定因素,实现“居者有其屋”的和谐社会。然而经济适用房在实现其经济和适用的社会保障特性时并不是一帆风顺,出现了许多奇怪现象,诸如开发商不积极履行开发建设合同;经济适用房最终为富人拥有等问题。这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背。原因是多方面的,本文将用经济学中的博弈论理论来加以分析。二、基本假设1、参与人是理性的,即严格追求自身的效用最大化。2、仅考虑纯战略的情况。3、“补砖头”和“补人头”。基于2004年5月13日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用房管理办法》的界定,目前我国经济适用房是指政府提供政策优惠,限定建设标准,供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。假设该政策为“补砖头”;将政府对中低收入购房者仅提供资金补贴假设称为“补人头”。“补人头”时,经济适用房开发建设过程和普通商品房一样,只是在销售阶段对有资格的中低收入购房者提供资金补贴,其资金补贴额等于土地出让金与部分税费之和,即将“补砖头”时的优惠补贴给中低收入购房者。4、“正向努力”和“逆向努力”。房地产开发商积极履行建设合同,努力通过技术改进和有效管理降低开发成本称为“正向努力”,反之称为“逆向努力”。三、模型组成要素本文应用的是完全信息静态博弈中的策略型表述,主要由以下三部分组成:1、局中人。即博弈的参与者,他们是博弈的决策主体。本模型中参与者甲指政府,参与者乙指房地产开发商。

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