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行业经济论文-论公允价值计量:投资性房地产计价的艰难选择与应用.doc

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行业经济论文-论公允价值计量:投资性房地产计价的艰难选择与应用.doc

行业经济论文-论公允价值计量:投资性房地产计价的艰难选择与应用论文关键词公允价值计量模式投资性房地产选择与应用论文摘要本文从企业计量模式的选择与应用来分析投资性房地产对企业利润、所有者权益的影响,企业对投资性房地产准则的采用应持谨慎态度。随着我国房地产价格的节节攀高,在投资性房地产领域引入公允价值后,企业的经营业绩与股东权益将会大幅提高。但统计资料表明,只有极少数上市公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。在已披露2007年年报的1300多家上市公司中,仅9家上市公司选择公允价值计量模式,并对股东权益进行了追溯调整,从2007年的中报来看,由投资性房地产的价值变化带来的“公允价值变动损益”对上市公司盈利的影响还极少,对整个市值的影响可说是微不足道。为什么呢?我们先来看看新准则的规定。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定,如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。并特别规定,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。笔者现从企业计量模式的选择与应用来分析以上投资性房地产现象。一、艰难选择主要有以下几方面的原因导致企业摒弃公允价值计量模式:一是公允价值计量的使用条件被严格限制。比如投资性房地产若采用公允价值模式计量,准则要求有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,由于我国目前没有完整的房地产估值体系,在中小城市几乎没有房地产中介市场,而许多上市公司的投资性房地产又在中小城市或是大城市的远郊,取得符合准则要求的条件是比较困难的。因为需要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧等资产的交易价格。而涉及商业机密或者大宗大额交易不常见,交易价格的取得是有难度的,这样企业不得不继续采用成本计量模式。二是税收因素。在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后,肯定会导致大幅的资产增值,同时调增留存收益,目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未做出明确规定,当前税法对这部分增值收益征税的可能性较小。但原来在成本计量模式下,虽然对投资性房地产按期计提折旧会减少其账面利润,但是折旧和摊销却可以起到抵税效果,减少企业的现金流出

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