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行业经济论文-论居民购房支付能力与住房价格.doc

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行业经济论文-论居民购房支付能力与住房价格.doc

行业经济论文-论居民购房支付能力与住房价格一、问题的提出目前我国各地房价不断上涨的现象引起了广泛关注,也引发了关于房地产市场是否过热以及是否存在泡沫的争论。从目前的判断依据看,常用的参照指标是国际通用的房价收入比,它也是制定住房政策的重要依据。1989年香港大学的专家伯纳德.李诺在一份研究报告中指出:“在发达国家,房价收入比在1.8~5.5:1之间,……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。当然也有例外,……”。随后,世界银行在1992年出版的《中国:城镇住房改革的问题与方案》一书中,全文引用了上面的论点。其后,联合国人类住区中心也在一份文稿中予以引用。近年来,国内研究房价收入比的大多文章,几乎都引用了上述文献的结论,即“4~6倍的合理区间”;也都沿用了其中房价收入比的计算方法,即房价=单价X面积指标。然而,从研究结果看,不少学者对同一地区或同一城市采用房价收入比指标分析,却得出了不同的结论。究其原因,有学者认为是对房价收入的特性和合理取值范围认识不够;有的认为是计算方法存在严重缺陷:当前的房价收入比主要计算新房市场,而忽略了旧房市场,没有考虑住房结构,低估了我国居民的购房支付能力;有的认为是“由于概念上的非统一性,往往导致认识与时间中错误与混乱”;还有人认为对房价收入比经济涵义的模糊认识,当属根本性的致因。笔者通过文献检索和对比分析,认为房价收入比的应用目前存在以下方面的问题。首先,对房价收入比的概念存在认识差异。如有的认为它是“一个国家或城市的平均房价与每产居民的平均收入之比”;有的认为“房价收入比应是一个地区(国家)某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平均房价与对应收入档次居民家庭相同时期户均每年收入中可用于购房支出之间的比值”;而联合国人类住区中心发布的《城市指标指南》则认为,房价收入比是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。认识上的差异自然会导致研究结论不一致。其次,房价收入比概念本身就缺乏严格的经济意义。无论是李诺最初提出的概念,还是人们后来的修正,房价收入比都不过是一种替代性的经验指标,并不具备严格的经济意义。显然,人们不可能将其全部收入都用于住房消费。此外,不同国情、不同收入群体和不同消费习惯,都会影响人们对住房消费的实际支出。缺乏严格经济意义的房价收入比本身就具有明显的缺陷。人们对房价收入比的认识差异以及该指标本身存在的不足,

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