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行业经济论文-论房地产暴利的根源与治理 .doc

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行业经济论文-论房地产暴利的根源与治理 .doc

行业经济论文-论房地产暴利的根源与治理摘要从我国商品房的利润来源分析入手,对我国商品房暴利形成的原因进行分析,认为是地方政府、商业银行与房地产开发结成的利益联盟的利益追求导致了房价狂涨。房地产暴利对我国社会政治、经济造成了严重危害,带来贫富分化加剧、社会矛盾加深、土地资源浪费、政府公信力下降等一系列问题。投资房价飙升以及房地产的暴利成为我国经济中的奇特现象,引起了公众关注和政府重视。关键词房地产市场暴利寻租土地产权1房地产暴利的根源先看商品房价格。上世纪90年代中期我国经济出现过热,通过治理于1996年实现“软着陆”后,经济开始进入紧缩期,加上受亚洲金融危机影响,我国出口贸易严重受阻,整个产品市场低迷,物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外,空置率很高。为治理经济紧缩,政府宏观调控的总方针是扩大内需,并出台一系列政策措施。为启动房地产市场,政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件,对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策,刺激住房需求,收到了明显效果,逐渐出现购销两旺的景象。然而,进入本世纪以来,房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围,成几倍的疯涨,一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。究其原因,归纳起来,就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中,地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因,它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣;包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量,并成为暴利的主要获得者;商业银行是房价高位运行的支撑力量,它不仅向自购住房者提供了按揭贷款,而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款,从而造成一个庞大的炒房族,在房市上兴风作浪。再看商品房成本费用。商品房开发成本,主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的,承建商不太可能由此获得很大好处。但是,土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中,除国家掌握一些国有土地外,绝大部分土地属于农民集体所有,与家庭联产承包责任制相联系,农民个人只有使用权。长期以来,当国家建设项目需要征地时,就由市、县、乡政府出面,只与土地所有权的代表即村委会交涉,农民个人完全被排除在外。这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中,出于前面所述的原因,征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易

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