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行业经济论文-论调整转型期的房地产价格策略.doc

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行业经济论文-论调整转型期的房地产价格策略.doc

行业经济论文论调整转型期的房地产价格策略论文关键词房地产价格策略论文摘要2008年下半年以来,在国内国际因素共同作用下,我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期,价格调整已不可避免,要考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素,制定恰当的价格策略以适应转型期的房地产市场。根据广州市房地产官方网站阳光家缘的统计数字,我们可以很清楚的看到,房地产的调整已经发生,正在深化。从一手房的交易宗数来看,由2006年的83793宗到2007年的69348,减少20.8,2008年比2007年下更大,降幅达到36.5从一手房的交易面积来看,由2006年924万平方米到2007年的801万平方米,下降15,2008年相对于2007年的降幅更是达到47交易金额2007年比2006年增加15,而2008年比2007年下降31均价增幅回落,2007年比2006年增加26.6,而2008年比2007年增幅回落到10.9。从广州市一手房年度交易数据来看,交易面积和宗数在2007年达到峰值,2008年回落的幅度很大而交易的均价在2008年达到峰值2008年是由价升量降到价量齐降的转折年。对于当前楼市出现的调整行为,应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来分析,一些地方经过十几年快速发展后,自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购房者的承受能力后,有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。从20052007年,房地产商采用撇油的高价策略,即以高价卖给愿意接受高价的少数人,如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者房地产商利用网络、报纸等媒体,宣传土地紧张,房地产资源稀缺,并利用奥运造势,一路推高房价,在人们买涨不买跌的心态下,涨价潮一浪高过一浪。这段过程从2005年延续到2008年,房价涨了将近2倍,基本把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引出来了。这种高价策略使房地产公司获得了丰厚的利润,使其能继续维持一段时间的高价,但由于销售量迅速下降,资金回收慢,造成资金链紧张。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的房价收入比标准是36倍。即购买一套房子时,总房款包括装修费与家庭税后收入之比如果为36倍,则说明这种房价在你的支付能力内。以2007年的广州市一手房均价8599元/平方米、每套90平方米计算,总价为773910元,即使按2007年广州市高收入户年家庭平均总输入45451.57元计算出来的房价收入比也达到17倍2。远远超出36倍的范围。另一个参数是住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比要把利率风险考虑进去,这个比一般在2835.如果超过35,则家庭负担过重,挤压家庭其他消费,降低家庭的生活质量,目前很多家庭超过了这个比例。截至2008年8月底,全国商品房空置面积已经创纪录的达到了1.3亿平方米3。在供应相对过剩的市场环境下,虽然降价是房地产企业的必经之路,但降价的阻力很大。阻力来自以下几方面,一是前期购房者特别是近几个月的购房者闹退房或要求补差价,例如万科的退房风波二是银行的压力,如果降价幅度过大,前期所购房屋可能资不抵债,引发房贷断供潮,特别是房产投机者在资金链断裂的情况下断供三是地方政府的压力,地方政府为了本地的经济平稳发展以及财政收入的稳定,极力反对大幅降价四是来自市场的压力,买涨不买跌是市场的普遍心态,降价策略不对,不仅不能起到促销的目的,反而会加重观望的氛围。房地产企业的降价策略必须有效应对这些阻力。对于前期购房者和银行的压力,房地产企业采取的策略是拖时间,即保持房价格基本稳定甚至提价,营造房价坚挺的假象,让时间抚平前期购房者的后悔感和不公平感拉长时间也可让银行收回更多房贷,减少断供的风险。拉长时间也可以引出部分有刚性需求并有承受能力的潜在购房者。对于资金紧张的房地产企业,采用暗降的方法促销,如送家电等物品,或送一定期限的物业管理费等等。但万科公开降价行为打破了僵局,暗降已基本失去效力。地方政府与房地产企业是利益共同体,他们都希望房价上涨,至少维持稳定,房地产降价会降低土地出让的价格,减少房地产交易的税收,减少地方财政收入,地方政府通过减少土地供应来稳定土地出让的价格,从而减缓房价下跌。从消费心理学角度分析,买涨不买跌是顾客的普遍心态,前期购房者因房价下跌而后悔当初的购买决策和购买行为,房价越降,后悔感越强,在亲朋好友之间传播,加强了未购房者的幸运感,加重了观望的氛围。价格策略要打破已购房者的后悔感越来越强、未购房者幸运感越来越强的恶性循环而应形成已购房者的幸运感越来越强,未购房者后悔感越来越强的良性循环。怎样形成良性循环降价必须一步到位,打破观望的氛围,并形成房价逐步上涨的趋势。采用成本导向定价法,根据供求状况,顾客的承受能力,楼盘的特点,确定合理价位,先把综合条件较差的单元以顾客可接受的价格推向市场,形成价格底部,逐渐以不断提高的价格销售综合条件好的单元。近几年的土地通过拍卖、挂牌或招标方式成交,土地的价格公开、透明,基建等费用也不再是秘密,人们对房产的总建筑成本已经心中有数采用成本加成定价法,即将产品的成本(含税金)加上预期利润作为房地产价格的定价方法,容易等到消费者的认可。当前的僵持的市场状况,主动权还在房地产企业手中,从长远来看,人口红利、城市化、住房消费升级这些推动房地产需求增长的主要动力并没有衰减。只要房地产企业调整营销策略,特别把价格调整到居民可以承受的范围,在巨大的刚性需求下,市场就可能活跃起来。可以预见,在全球经济增长放缓甚至衰退,石油、煤炭等能源价格回落,土地价格下降的形势下,国内房价将进一步回归理性。经过2008年僵持,在稳定前期顾客心理,解除退房风波,降低银行断供风险后,房价将加速回归理性,这样才能激活广大工薪阶层的有效需求,活跃房地产市场。参考文献1数据来源中国广州政府阳光家缘2广州年鉴3新华网

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