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行业经济论文-论调整转型期的房地产价格策略.doc

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行业经济论文-论调整转型期的房地产价格策略.doc

行业经济论文-论调整转型期的房地产价格策略[论文关键词]房地产价格策略[论文摘要]2008年下半年以来,在国内国际因素共同作用下,我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期,价格调整已不可避免,要考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素,制定恰当的价格策略以适应转型期的房地产市场。根据广州市房地产官方网站阳光家缘的统计数字,我们可以很清楚的看到,房地产的调整已经发生,正在深化。从一手房的交易宗数来看,由2006年的83793宗到2007年的69348,减少20.8%,2008年比2007年下更大,降幅达到36.5%;从一手房的交易面积来看,由2006年924万平方米到2007年的801万平方米,下降15%,2008年相对于2007年的降幅更是达到47%;交易金额2007年比2006年增加15%,而2008年比2007年下降31%;均价增幅回落,2007年比2006年增加26.6%,而2008年比2007年增幅回落到10.9%。从广州市一手房年度交易数据来看,交易面积和宗数在2007年达到峰值,2008年回落的幅度很大;而交易的均价在2008年达到峰值;2008年是由价升量降到价量齐降的转折年。对于当前楼市出现的调整行为,应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来分析,一些地方经过十几年快速发展后,自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购房者的承受能力后,有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。从2005-2007年,房地产商采用撇油的高价策略,即以高价卖给愿意接受高价的少数人,如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者;房地产商利用网络、报纸等媒体,宣传土地紧张,房地产资源稀缺,并利用奥运造势,一路推高房价,在人们买涨不买跌的心态下,涨价潮一浪高过一浪。这段过程从2005年延续到2008年,房价涨了将近2倍,基本把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引出来了。这种高价策略使房地产公司获得了丰厚的利润,使其能继续维持一段时间的高价,但由于销售量迅速下降,资金回收慢,造成资金链紧张。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的房价收入比标准是3-6倍。即购买一套房子时,总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍,则说明这种房价在你的支付能力内。以2007年的广州市一手房均价8599元/平方米、每套90平方米计算,总价为773910

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